Mit dem sogenannten Bauturbo (§ 246e BauGB) hat der Gesetzgeber eine neue Möglichkeit geschaffen, den Wohnungsbau unter bestimmten Voraussetzungen zu beschleunigen. Ziel der Regelung ist es, Gemeinden mehr Flexibilität bei der Schaffung dringend benötigten Wohnraums zu geben und Planungs- sowie Genehmigungsverfahren zu vereinfachen.

Doch bereits kurz nach Inkrafttreten der Vorschrift zeigt sich, dass die eigentliche Herausforderung nicht allein in der Anwendung des § 246e BauGB liegt. Vielmehr sorgen die umweltrechtlichen Anforderungen für erhebliche Unsicherheiten. In der Praxis stellen sich zahlreiche Fragen: Wann genügt eine überschlägige Umweltprüfung? Wann ist eine strategische Umweltprüfung erforderlich? Wer entscheidet darüber? Wer erstellt die notwendigen Unterlagen? Und wer trägt letztlich die Kosten?

Diese Fragen beschäftigen derzeit nicht nur Bauherren und Entwurfsverfasser. Auch Gemeinden, untere Bauaufsichtsbehörden und Fachbehörden vertreten teilweise unterschiedliche Auffassungen. Hinzu kommt, dass das Gesetz an mehreren Stellen keine ausdrücklichen Zuständigkeitsregelungen enthält. Viele Verfahrensabläufe müssen daher zunächst aus den allgemeinen Vorschriften des Bau- und Umweltrechts sowie aus der Systematik des Gesetzes hergeleitet werden. Eine gefestigte Rechtsprechung existiert hierzu bislang noch nicht.

Beschleunigung bedeutet nicht den Verzicht auf den Umweltschutz

In der öffentlichen Diskussion entsteht gelegentlich der Eindruck, der Bauturbo ermögliche eine Genehmigung ohne umfangreiche Umweltprüfung. Dieser Eindruck trifft jedoch nicht zu.

Auch bei beschleunigten Verfahren bleiben die Vorgaben des Umwelt- und Naturschutzrechts bestehen. Die Belange von Natur, Landschaft, Artenschutz und Umwelt sind weiterhin zu berücksichtigen. Lediglich die Art und der Umfang der erforderlichen Prüfung können sich gegenüber klassischen Planungsverfahren unterscheiden.

Gerade hierin liegt derzeit die größte Unsicherheit. Denn das Gesetz enthält zwar Vorgaben zur Umweltprüfung, beantwortet jedoch nicht alle Fragen, die sich im praktischen Genehmigungsverfahren stellen.

Überschlägige Umweltprüfung oder strategische Umweltprüfung?

In der Diskussion werden häufig zwei Begriffe verwendet, die leicht miteinander verwechselt werden:

• die überschlägige Umweltprüfung,
• die strategische Umweltprüfung (SUP).

Ob und welche Prüfung erforderlich wird, hängt stets vom jeweiligen Einzelfall ab. Maßgeblich sind unter anderem die Art des Vorhabens, seine Lage sowie die zu erwartenden Umweltauswirkungen.

Die überschlägige Umweltprüfung dient in erster Linie dazu, einzuschätzen, ob erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Sie ersetzt keine umfassende Umweltuntersuchung, sondern soll eine erste fachliche Bewertung ermöglichen.

Die strategische Umweltprüfung ist dagegen deutlich umfangreicher. Sie betrachtet die voraussichtlichen Umweltauswirkungen einer Planung umfassend und ist insbesondere aus der Bauleitplanung bekannt.

Welche Prüfungsform letztlich erforderlich ist, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Eine schematische Lösung gibt es nicht. Vielmehr ist jeder Einzelfall gesondert zu betrachten.

Wer entscheidet eigentlich, welche Unterlagen erforderlich sind?

Genau an dieser Stelle beginnen in der Praxis häufig die Schwierigkeiten.

Viele Bauherren gehen davon aus, dass der Entwurfsverfasser bereits bei Antragstellung genau wissen müsse, welche Gutachten einzureichen sind. Tatsächlich lässt sich diese Frage jedoch oftmals erst nach einer ersten behördlichen Prüfung beantworten.

Geht ein Antrag ein, muss zunächst festgestellt werden, welche umweltbezogenen Unterlagen für das konkrete Vorhaben erforderlich sind. Dabei reicht häufig weder ein Blick in das Baugesetzbuch noch in die Landesbauordnung aus. Vielmehr sind zahlreiche fachrechtliche Vorschriften zu berücksichtigen.

Nach derzeitiger Rechtsauffassung spricht vieles dafür, dass die zuständige Behörde die erforderlichen Fachbehörden frühzeitig beteiligt, um den notwendigen Umfang der Umweltprüfung festzulegen. Insbesondere die untere Naturschutzbehörde dürfte hierbei regelmäßig eine zentrale Rolle spielen.

Gerade diese erste Verfahrensphase wird im Gesetz jedoch nicht ausdrücklich geregelt. Dadurch entstehen unterschiedliche Auffassungen darüber, welche Behörde den Prüfungsumfang festlegt und in welchem Stadium des Verfahrens dies erfolgen soll.

Unterschiedliche Zuständigkeiten je nach Verfahren

Hinzu kommt, dass zwischen verschiedenen Verfahrensarten unterschieden werden muss.

Erfolgt das Vorhaben im Zusammenhang mit einem Bebauungsplan, liegt die Verantwortung für die planungsrechtlichen Umweltbelange grundsätzlich bei der Gemeinde als Trägerin der Bauleitplanung. Sie führt das Planverfahren durch, beteiligt die Träger öffentlicher Belange und entscheidet über den Umfang der erforderlichen Umweltprüfung.

Anders stellt sich die Situation dar, wenn ein Vorhaben unmittelbar nach § 246e BauGB durchgeführt werden soll. Hier steht zunächst das Genehmigungsverfahren im Vordergrund. Welche Unterlagen erforderlich sind und welche Fachbehörden zu beteiligen sind, muss im jeweiligen Verfahren geklärt werden.

Diese unterschiedlichen Ausgangslagen führen dazu, dass vergleichbare Bauvorhaben unter Umständen unterschiedliche Verfahrensabläufe aufweisen können.

Wer erstellt die Umweltprüfung?

Ebenso häufig stellt sich die Frage, wer die erforderlichen Unterlagen überhaupt erstellt.

Weder Architekten noch bauvorlageberechtigte Ingenieure verfügen automatisch über die erforderliche umweltfachliche Qualifikation, um sämtliche naturschutzfachlichen Bewertungen selbst vorzunehmen. Je nach Fragestellung werden daher regelmäßig spezialisierte Fachbüros eingebunden.

Hierzu gehören beispielsweise Landschaftsplaner, Umweltplanungsbüros, Biologen oder weitere Sachverständige mit entsprechender Fachkompetenz.

Der Entwurfsverfasser übernimmt dabei häufig eine koordinierende Funktion. Er stimmt die erforderlichen Gutachten mit dem Bauherrn und den beteiligten Fachplanern ab und integriert die Ergebnisse in die Genehmigungsunterlagen.

Welche Gutachten tatsächlich erforderlich werden, hängt wiederum vom jeweiligen Einzelfall ab. Neben Umweltprüfungen können beispielsweise artenschutzrechtliche Fachbeiträge, Eingriffs- und Ausgleichsbewertungen oder weitere naturschutzfachliche Untersuchungen erforderlich sein.

Wer trägt die Kosten?

Für viele Bauherren ist dies eine der wichtigsten Fragen.

Grundsätzlich gilt, dass die für das Verfahren erforderlichen Gutachten vom Vorhabenträger zu finanzieren sind. Die Kosten können je nach Umfang der Untersuchungen erheblich variieren.

Gerade kleinere Bauherren rechnen häufig nicht damit, dass neben den eigentlichen Planungsleistungen weitere Fachgutachten erforderlich werden können. Umso wichtiger ist eine möglichst frühzeitige Einschätzung der voraussichtlich notwendigen Unterlagen.

Eine verbindliche Aussage über den tatsächlichen Umfang der erforderlichen Untersuchungen lässt sich jedoch häufig erst nach Abstimmung mit den zuständigen Behörden treffen.

Wer prüft die eingereichten Unterlagen?

Ebenso wenig wie die Umweltprüfung regelmäßig vom Entwurfsverfasser erstellt wird, entscheidet dieser auch über deren fachliche Bewertung.

Die eingereichten Unterlagen werden vielmehr im Rahmen des jeweiligen Verwaltungsverfahrens durch die zuständigen Behörden geprüft. Dabei erfolgt regelmäßig eine Beteiligung der fachlich zuständigen Stellen.

Je nach Sachverhalt können neben der unteren Naturschutzbehörde weitere Träger öffentlicher Belange einzubeziehen sein. Welche Behörden beteiligt werden, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Vorhabens.

Auch hierbei handelt es sich nicht um einen starren Verfahrensablauf. Die konkrete Beteiligung kann sich von Fall zu Fall unterscheiden.

Warum derzeit so viele Unsicherheiten bestehen

Die gegenwärtigen Unsicherheiten sind durchaus nachvollziehbar.

Zum einen handelt es sich um eine vergleichsweise neue gesetzliche Regelung. Verwaltungsvorschriften, Vollzugshinweise und gerichtliche Entscheidungen liegen bislang nur eingeschränkt oder noch gar nicht vor.

Zum anderen verwendet das Gesetz an mehreren Stellen Formulierungen, die unterschiedliche Auslegungen zulassen. Insbesondere dort, wo Zuständigkeiten oder Verfahrensschritte nicht ausdrücklich geregelt werden, müssen die Beteiligten die Regelungen im Zusammenhang mit dem übrigen Bau- und Umweltrecht auslegen.

Dadurch können selbst erfahrene Behörden zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen, ohne dass eine der Auffassungen offensichtlich rechtswidrig wäre.

Erst zukünftige Gerichtsentscheidungen werden voraussichtlich zu einer einheitlicheren Auslegung beitragen.

Was bedeutet das für Bauherren und Entwurfsverfasser?

Für Antragsteller bedeutet dies vor allem eines: Eine sorgfältige Vorbereitung gewinnt weiter an Bedeutung.

Wer davon ausgeht, dass der Bauturbo sämtliche Genehmigungsverfahren erheblich vereinfacht, könnte die tatsächlichen Anforderungen unterschätzen. Zwar eröffnet § 246e BauGB neue Möglichkeiten zur Beschleunigung, ersetzt jedoch weder die fachliche Prüfung noch die Berücksichtigung umweltrechtlicher Belange.

Gerade in der Anfangsphase empfiehlt sich deshalb eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden. So lässt sich häufig bereits vor Einreichung eines Antrags klären, welche Unterlagen voraussichtlich erforderlich sein werden und welche Fachplaner gegebenenfalls einzubinden sind.

Einordnung

Die Umweltprüfung gehört auch beim Bauturbo zu den zentralen Bestandteilen des Genehmigungsverfahrens. Welche Form der Prüfung erforderlich ist, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten, sondern hängt stets von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

Gleichzeitig zeigt sich bereits heute, dass zahlreiche Fragen zur praktischen Umsetzung noch ungeklärt sind. Dies betrifft insbesondere die Zuständigkeiten, den Umfang der erforderlichen Unterlagen sowie den konkreten Ablauf der Verfahren. Unterschiedliche Auffassungen innerhalb von Gemeinden, Bauaufsichtsbehörden und Fachbehörden sind deshalb derzeit keine Seltenheit.

Mit zunehmender Verwaltungspraxis und einer späteren gerichtlichen Klärung wird sich die Anwendung der neuen Vorschriften voraussichtlich weiter konkretisieren. Bis dahin bleibt eine sorgfältige Einzelfallprüfung der sicherste Weg, um Genehmigungsverfahren rechtssicher und möglichst effizient durchzuführen.

Quellen und weiterführende Informationen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 246e
• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
• Richtlinie 2001/42/EG über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (SUP-Richtlinie)
• Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
• Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz (BbgNatSchAG)
• Gesetzesmaterialien zum Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
• Veröffentlichungen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB)

Hinweis: Die Regelungen zum Bauturbo (§ 246e BauGB) sind noch sehr neu. Viele Auslegungsfragen, insbesondere zu den Zuständigkeiten und zum Umfang der erforderlichen Umweltprüfungen, sind bislang weder durch höchstrichterliche Rechtsprechung noch durch eine einheitliche Verwaltungspraxis geklärt. Der Beitrag gibt den derzeitigen Rechtsstand wieder und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.

Umso erstaunlicher ist es, dass eine entscheidende Frage häufig erst nach dem Kauf gestellt wird:

„Darf ich dort überhaupt so bauen oder umbauen, wie ich es mir vorstelle?“

Aus meiner Erfahrung in der Bauaufsicht entstehen genau an dieser Stelle viele Missverständnisse – mitunter verbunden mit erheblichen finanziellen Folgen.

Irrtum Nr. 1: „Das Grundstück ist Bauland.“

Nicht jede als „Baugrundstück“ angebotene Fläche ist automatisch für jedes Bauvorhaben geeignet.

Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung in einem Exposé oder einer Anzeige, sondern die planungsrechtliche Situation. Je nach Lage können beispielsweise ein Bebauungsplan, § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) maßgeblich sein.

Bereits diese erste Einordnung entscheidet häufig darüber, welche Nutzung überhaupt in Betracht kommt.

Was bedeutet eigentlich „planungsrechtlich zulässig“?

Dieser Begriff begegnet Bauherren und Grundstückseigentümern immer wieder. Tatsächlich verbirgt sich dahinter jedoch nicht nur eine einzige Frage, sondern eine Vielzahl einzelner Prüfungen.

Liegt ein Grundstück beispielsweise im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wird unter anderem geprüft,

• ob sich die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) einfügt,
• ob sich das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhe oder Anzahl der Vollgeschosse) einfügt,
• ob sich die Bauweise einfügt,
• welche Grundstücksfläche überbaut werden darf und insbesondere an welcher Stelle gebaut werden kann. Häufig ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung ein sogenanntes „virtuelles Baufenster“. Ebenso können bestehende Ruhebereiche oder nachbarschützende Belange eine Rolle spielen.

Dieses sogenannte Einfügungsgebot bedeutet vereinfacht gesagt, dass sich ein Vorhaben hinsichtlich seiner wesentlichen städtebaulichen Merkmale an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientieren muss. Ob dies der Fall ist, lässt sich regelmäßig nicht pauschal beantworten, sondern erfordert immer eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.

Gerade deshalb können einzelne planungsrechtliche Fragen häufig auch isoliert im Rahmen eines Bauvorbescheids geklärt werden. So kann beispielsweise gefragt werden:

„Ist die geplante Nutzungsänderung eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?“

Ein Bauvorbescheid kann somit bereits vor einer vollständigen Planung wichtige Rechtsfragen verbindlich klären.

Zur planungsrechtlichen Beurteilung kommen häufig weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen hinzu. Je nach Lage und Vorhaben können beispielsweise örtliche Satzungen – etwa Gestaltungs-, Stellplatz- oder Baumschutzsatzungen –, denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Vorgaben sowie Anforderungen an die Erschließung zu berücksichtigen sein.

Liegt ein Grundstück beispielsweise an einer Bundes- oder Landesstraße, sind unter Umständen straßenrechtliche Belange – etwa die Lage und Beschaffenheit der Zufahrt – zu prüfen. In anderen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich werden, beispielsweise eine wasserrechtliche Erlaubnis für eine Kleinkläranlage oder denkmalrechtliche Genehmigungen bei Bau- oder Bodendenkmälern.

Ob und welche dieser Anforderungen im konkreten Einzelfall zu prüfen sind, hängt stets von Lage, Art und Umfang des geplanten Vorhabens ab.

Warum sich viele Fragen nicht mit einem Blick ins Gesetz beantworten lassen

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sich die Antwort direkt aus dem Gesetz ergibt.

Tatsächlich enthalten zahlreiche Vorschriften unbestimmte Rechtsbegriffe wie beispielsweise „Einfügen“, „öffentliche Belange“ oder „Verunstaltung“, die im jeweiligen Einzelfall ausgelegt werden müssen.

Hinzu kommt, dass das öffentliche Baurecht nicht ausschließlich aus eindeutig formulierten Ja-Nein-Regelungen besteht. Je nach Rechtsgrundlage bestehen Beurteilungs- oder Ermessensspielräume. Deshalb müssen Gesetze, Rechtsprechung, Fachliteratur und die konkreten Umstände des Einzelfalls gemeinsam betrachtet werden.

Das erklärt zugleich, warum sich viele Fragen nicht pauschal beantworten lassen und weshalb eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde häufig sinnvoll ist.

Irrtum Nr. 2: „Auf dem Nachbargrundstück steht doch auch ein Haus.“

Auch dieser Schluss führt häufig in die Irre.

Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, hängt nicht allein davon ab, was sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen planungsrechtlichen Voraussetzungen sowie die Umstände des konkreten Einzelfalls.

Irrtum Nr. 3: „Das Gebäude wurde früher genehmigt.“

Eine vorhandene Baugenehmigung ist zweifellos ein wichtiger Anhaltspunkt.

Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede spätere Nutzung, jeder Umbau oder jede Erweiterung ebenfalls zulässig ist.

Gerade ältere Gebäude verfügen häufig über eine lange Genehmigungshistorie. Teilweise fehlen Unterlagen oder frühere Änderungen wurden nie genehmigt. Auch dies sollte vor einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Irrtum Nr. 4: „Der Makler hat gesagt, das müsste möglich sein.“

Makler leisten einen wichtigen Beitrag bei der Vermittlung von Immobilien. Verbindliche Aussagen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens können sie jedoch regelmäßig nicht treffen.

Dennoch verlassen sich Kaufinteressenten häufig auf Aussagen wie:

„Das müsste eigentlich genehmigungsfähig sein.“

Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, lässt sich jedoch regelmäßig erst nach einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Prüfung beurteilen.

Irrtum Nr. 5: „Mein Architekt wird das später schon klären.“

Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure verfügen selbstverständlich über umfangreiche Fachkenntnisse.

In der Praxis werden sie jedoch häufig erst beauftragt, nachdem das Grundstück bereits gekauft wurde oder der Kauf unmittelbar bevorsteht.

Gerade bei komplexen planungsrechtlichen Fragestellungen müssen aber auch erfahrene Planer zunächst die Bauakte, die Genehmigungshistorie sowie die konkreten örtlichen Gegebenheiten prüfen.

Irrtum Nr. 6: „Das klären wir dann mit dem Bauantrag.“

Aus meiner Sicht ist das häufig der entscheidende Fehler.

Wenn grundlegende planungsrechtliche Fragen erst im Genehmigungsverfahren geklärt werden, sind Kaufvertrag, Finanzierung und Planungsleistungen oftmals bereits erfolgt.

Stellt sich dann heraus, dass das gewünschte Vorhaben nicht oder nur eingeschränkt zulässig ist, lässt sich diese Situation häufig nicht mehr ohne erhebliche finanzielle Folgen korrigieren.

Verbraucherschutz beginnt vor dem Notartermin

Gerade beim Immobilienkauf besteht aus meiner Sicht eine Schutzlücke.

Viele Käufer investieren erhebliche Summen in ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie, ohne die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen ausreichend prüfen zu lassen. Häufig wird erst nach dem Kauf deutlich, dass gewünschte Nutzungen oder bauliche Veränderungen nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig sind.

Eine frühzeitige Klärung kann deshalb helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Dazu gehören insbesondere

• die Prüfung der planungsrechtlichen Situation,
• die Einsicht in die Bauakte,
• die Auswertung vorhandener Genehmigungen,
• die frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sowie
• bei Bedarf die Klärung einzelner Rechtsfragen durch einen Bauvorbescheid.

Lässt sich eine entscheidende Frage vor Abschluss des Kaufvertrages nicht rechtzeitig klären, kann – je nach Einzelfall – auch eine entsprechende vertragliche Gestaltung, beispielsweise durch aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, in Betracht kommen. Ob dies sinnvoll oder rechtlich möglich ist, sollte jedoch stets notariell und gegebenenfalls anwaltlich geprüft werden.

Fazit

Viele Probleme im Baurecht entstehen nicht erst mit dem Bauantrag, sondern deutlich früher – nämlich bereits beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Wer sich frühzeitig mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit seines Vorhabens beschäftigt, kann Risiken besser einschätzen und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden.

Denn die wichtigste Frage lautet häufig nicht:

„Wie möchte ich bauen?“

Sondern zunächst:

„Ist mein Vorhaben an diesem Standort überhaupt planungsrechtlich zulässig?“

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des jeweiligen Einzelfalls. Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, richtet sich nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den konkreten Gegebenheiten vor Ort.

„Mein Grundstück liegt mitten im Ort. Das kann doch kein Außenbereich sein.“

Diesen Satz hört man in der Praxis immer wieder. Tatsächlich beginnt der erste Irrtum bereits beim Begriff „Außenbereich“.

Viele verbinden damit Felder und Wiesen außerhalb einer Ortschaft. Im Bauplanungsrecht ist der Außenbereich jedoch kein geografischer, sondern ein rechtlicher Begriff. Deshalb können sich Außenbereichsflächen durchaus innerhalb einer Ortschaft befinden. Umgekehrt kann ein Grundstück am Ortsrand planungsrechtlich noch zum Innenbereich gehören.

Entscheidend ist also nicht die Postanschrift oder die Lage auf einer Karte, sondern die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch.

Drei Bereiche – drei unterschiedliche Regelungen

Für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben unterscheidet das Baugesetzbuch grundsätzlich drei Bereiche:

• Bereiche mit Bebauungsplan (§ 30 BauGB) – Hier richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens in erster Linie nach den Festsetzungen des Bebauungsplans.
• Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) – Voraussetzung ist, dass sich das Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet und sich grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
• Außenbereich (§ 35 BauGB) – Hier gelten deutlich strengere Anforderungen. Der Außenbereich soll grundsätzlich von weiterer ungeordneter Bebauung freigehalten werden.

Praxis-Hinweis

Ob sich ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich befindet, lässt sich häufig nicht allein anhand eines Luftbildes oder der Lage innerhalb einer Ortschaft erkennen. Die planungsrechtliche Einordnung erfordert regelmäßig eine sorgfältige Prüfung der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse und der hierzu entwickelten Rechtsprechung.

Warum gibt es den Außenbereich?

Der Außenbereich erfüllt wichtige öffentliche Funktionen. Er dient insbesondere dem Schutz von Natur und Landschaft, der Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Flächen sowie der Vermeidung einer weiteren Zersiedelung der Landschaft. Gleichzeitig sollen hohe Folgekosten für Straßen, Trinkwasser-, Abwasser- oder Energieversorgung vermieden werden.

Deshalb verfolgt das Baugesetzbuch das Ziel, den Außenbereich grundsätzlich von neuer Bebauung freizuhalten und seine natürlichen sowie städtebaulichen Funktionen langfristig zu erhalten.

Der häufigste Irrtum: „Nebenan stehen doch schon Häuser.“

Ein weiteres Missverständnis lautet:

„Direkt neben meinem Grundstück stehen mehrere Wohnhäuser. Dann muss ich dort doch ebenfalls bauen dürfen.“

So einfach ist es leider nicht.

Ob ein Grundstück zum Innen- oder Außenbereich gehört, lässt sich häufig nicht allein anhand der Nachbarbebauung beurteilen. Auch einzelne Wohnhäuser oder kleinere Gebäudegruppen führen nicht automatisch dazu, dass ein Grundstück Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist. Ebenso kann sich zwischen bestehenden Gebäuden durchaus noch Außenbereich befinden.

Deshalb können zwei Grundstücke, die auf den ersten Blick nahezu identisch erscheinen, planungsrechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.

Praxis-Irrtum

Ein Grundstück wird nicht allein deshalb zum Innenbereich, weil in der Nähe bereits Häuser stehen oder vergleichbare Grundstücke bebaut wurden.

Welche Bauvorhaben sind im Außenbereich zulässig?

Das Baugesetzbuch unterscheidet im Außenbereich zwischen privilegierten Vorhaben und sonstigen Vorhaben.

Privilegiert sind unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen beispielsweise bestimmte land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen der öffentlichen Versorgung. Für klassische Wohnhäuser oder andere private Bauvorhaben greifen diese Privilegierungen in der Regel nicht.

Der Begriff „privilegiert“ wird dabei häufig missverstanden. Eine Privilegierung bedeutet keineswegs, dass ein Bauvorhaben automatisch genehmigungsfähig ist. Ob ein Vorhaben tatsächlich privilegiert ist, richtet sich ausschließlich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des § 35 BauGB und der hierzu entwickelten Rechtsprechung. Die Prüfung ist häufig komplex und erfolgt stets anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls.

Ebenso wird häufig übersehen, dass Genehmigungen privilegierter Vorhaben regelmäßig an die privilegierte Nutzung gebunden sind. Wird diese dauerhaft aufgegeben, kann dies erhebliche planungsrechtliche Folgen haben. Gerade beim Erwerb ehemaliger landwirtschaftlicher Hofstellen oder anderer privilegiert errichteter Gebäude empfiehlt sich deshalb eine sorgfältige Prüfung der planungsrechtlichen Situation.

Ob ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich zugelassen werden kann, lässt sich ebenfalls nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist vielmehr, ob dem Vorhaben öffentliche Belange entgegenstehen.

Dabei spielen nicht nur Fachbelange wie Natur-, Wasser-, Immissions-, Denkmal- oder Bodenschutz eine Rolle. Auch planungsrechtliche Gesichtspunkte sind häufig entscheidend. So ist beispielsweise zu prüfen, ob durch das Vorhaben eine unerwünschte Zersiedelung der Landschaft gefördert oder eine Splittersiedlung verfestigt oder erweitert würde. Auch die sogenannte Vorbildwirkung eines Vorhabens kann im Einzelfall von Bedeutung sein, wenn dadurch vergleichbare Bauwünsche weiterer Grundstückseigentümer ausgelöst werden könnten.

Welche öffentlichen Belange im Einzelnen zu prüfen sind und welche Träger öffentlicher Belange beteiligt werden, hängt stets vom jeweiligen Vorhaben ab. Bei einer Bauvoranfrage richtet sich dies insbesondere nach der konkreten Fragestellung. Nicht immer ist bereits in diesem Verfahrensstadium eine umfassende Beteiligung aller Fachbehörden erforderlich.

Gerade im Außenbereich zeigt sich deshalb, dass sich die Genehmigungsfähigkeit häufig nicht allein anhand des Gesetzestextes beurteilen lässt. Die konkreten Gegebenheiten des Grundstücks, die Art des Vorhabens sowie die Stellungnahmen der beteiligten Fachbehörden können für die Entscheidung von erheblicher Bedeutung sein.

Google Maps ersetzt keine planungsrechtliche Prüfung

Heute verschaffen sich viele Grundstückseigentümer zunächst über Luftbilder oder Online-Karten einen Überblick.

Das kann hilfreich sein – ersetzt jedoch keine planungsrechtliche Beurteilung.

Ob ein Grundstück Innen- oder Außenbereich ist, ergibt sich regelmäßig nicht allein aus einem Luftbild. Maßgeblich sind vielmehr die tatsächlichen örtlichen Verhältnisse, die planungsrechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs sowie die hierzu ergangene Rechtsprechung.

Auch vermeintlich vergleichbare Grundstücke können planungsrechtlich völlig unterschiedlich zu beurteilen sein.

Wann kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein?

Gerade im Außenbereich empfiehlt es sich häufig, zunächst die grundsätzliche planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens klären zu lassen.

Eine Bauvoranfrage kann helfen, wesentliche Fragen bereits vor der eigentlichen Genehmigungsplanung verbindlich prüfen zu lassen. Je nach Fragestellung lässt sich so frühzeitig klären, ob einem Vorhaben grundlegende planungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen oder ob eine weitere Planung sinnvoll erscheint.

Da sich der Umfang der Prüfung an den gestellten Fragen orientiert, kann eine Bauvoranfrage häufig schneller zu einer belastbaren Einschätzung führen als ein vollständiger Bauantrag. Sie ersetzt zwar nicht die spätere Baugenehmigung, kann aber dazu beitragen, unnötige Planungs- und Beratungskosten zu vermeiden.

Fazit

Der Begriff „Außenbereich“ führt immer wieder zu Missverständnissen. Entscheidend ist nicht, ob sich ein Grundstück innerhalb oder außerhalb einer Ortschaft befindet, sondern wie es planungsrechtlich nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs einzuordnen ist.

Gerade im Außenbereich hängt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens von einer Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren ab. Neben den konkreten Gegebenheiten vor Ort sind häufig öffentliche Belange, städtebauliche Zielsetzungen und die Stellungnahmen beteiligter Fachbehörden zu berücksichtigen. Eine pauschale Beurteilung anhand von Luftbildern, der Nachbarbebauung oder vermeintlich vergleichbarer Grundstücke ist deshalb regelmäßig nicht möglich.

Wer frühzeitig Klarheit über die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen schafft, kann Fehlplanungen vermeiden und die Erfolgsaussichten eines Bauvorhabens besser einschätzen.

Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 30, 34 und 35
• Bundesministerium der Justiz: Baugesetzbuch (BauGB), aktuelle Fassung
• Bundesverwaltungsgericht, ständige Rechtsprechung zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich sowie zur Anwendung des § 35 BauGB

Viele Bauherren stellen sich daher die Frage: Sollte ich zunächst eine Bauvoranfrage stellen oder direkt einen Bauantrag einreichen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Vorhaben und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Mit einer Bauvoranfrage können einzelne konkrete bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Fragestellungen bereits vor der Stellung eines Bauantrags rechtsverbindlich geklärt werden.

Die Bauvoranfrage dient jedoch nicht dazu, das gesamte Bauvorhaben vorab prüfen zu lassen. Sie eignet sich vielmehr für klar formulierte Einzelfragen, die unabhängig voneinander beantwortet werden können. Die Fragestellungen müssen hinreichend bestimmt, voneinander abgrenzbar und selbstständig entscheidungsfähig sein. In der Praxis bedeutet dies regelmäßig, dass sie sich jeweils mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten lassen.

Beispielsweise kann geklärt werden,

• ob ein Gebäude an einer bestimmten Stelle planungsrechtlich zulässig ist,
• ob eine bestimmte Nutzung planungsrechtlich zulässig ist,
• ob die geplanten Abstandsflächen bauordnungsrechtlich den gesetzlichen Anforderungen entsprechen oder
• ob eine bestimmte Abweichung nach der Brandenburgischen Bauordnung zugelassen werden kann.

Auch mehrere Fragen können Gegenstand einer Bauvoranfrage sein, sofern sie jeweils eigenständig beurteilt werden können.

Soll dagegen die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden oder hängen die Fragestellungen untrennbar zusammen, ist regelmäßig ein Bauantrag zu stellen.

Über die Bauvoranfrage entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde durch einen Bauvorbescheid. Dieser ist ein Verwaltungsakt und entfaltet innerhalb seiner Geltungsdauer Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren, soweit über dieselben Fragen zu entscheiden ist und sich die maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen Grundlagen nicht wesentlich geändert haben.

Eine Bauvoranfrage ersetzt weder einen Bauantrag noch berechtigt sie zur Ausführung eines Bauvorhabens.

Was ist ein Bauantrag?

Mit dem Bauantrag wird die Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben beantragt.

Je nach Art und Umfang des Vorhabens sieht die Brandenburgische Bauordnung unterschiedliche Verfahren vor. Hierzu gehören insbesondere

• das Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO),
• das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO) sowie
• das Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BbgBO).

Welches Verfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Je nach Verfahrensart prüft die Bauaufsichtsbehörde die nach der Brandenburgischen Bauordnung vorgesehenen Genehmigungsvoraussetzungen. Dabei können – soweit gesetzlich vorgesehen – auch andere Fachbehörden beteiligt werden. Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einzelnen zu prüfen sind, richtet sich nach der jeweiligen Verfahrensart und den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.

Zum Bauordnungsrecht gehören beispielsweise die Vorschriften über Abstandsflächen, den Brandschutz, notwendige Stellplätze sowie zahlreiche weitere Anforderungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Erfüllt das Vorhaben die gesetzlichen Voraussetzungen, ergeht die entsprechende Entscheidung im jeweiligen Verfahren.

Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

Die wichtigsten Unterschiede

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich insbesondere dann, wenn zunächst nur einzelne rechtliche Fragen verbindlich geklärt werden sollen.

Dies kann beispielsweise sinnvoll sein,

• wenn die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Gebäudestandortes geklärt werden soll,
• wenn die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung unklar ist,
• wenn Fragen zu den Abstandsflächen bestehen,
• wenn einzelne bauordnungsrechtliche Anforderungen vorab geklärt werden sollen,
• wenn Unsicherheiten hinsichtlich einer Befreiung oder Abweichung bestehen.

Gerade bei rechtlich schwierigen oder ungewöhnlichen Vorhaben kann eine Bauvoranfrage frühzeitig Planungssicherheit schaffen und helfen, unnötige Planungskosten zu vermeiden.

Wann sollte direkt ein Bauantrag gestellt werden?

Ein Bauantrag ist regelmäßig der richtige Weg, wenn die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden soll.

Dies ist insbesondere dann der Fall,

• wenn sämtliche für das Vorhaben relevanten Anforderungen geprüft werden müssen,
• wenn die einzelnen Fragestellungen nicht voneinander getrennt beurteilt werden können oder
• wenn eine abschließende Entscheidung über das gesamte Bauvorhaben erforderlich ist.

In diesen Fällen kann eine Bauvoranfrage den Bauantrag nicht ersetzen.

Häufige Missverständnisse

„Eine Bauvoranfrage ist ein kleiner Bauantrag.“

Nein. Beide Verfahren verfolgen unterschiedliche Ziele. Während mit einer Bauvoranfrage einzelne Rechtsfragen verbindlich geklärt werden, dient der Bauantrag der Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben.

„Mit einer positiven Bauvoranfrage darf ich bereits bauen.“

Nein. Eine Bauvoranfrage ersetzt keine Baugenehmigung. Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

„Eine Bauvoranfrage ersetzt den Bauantrag.“

Nein. Auch nach einem positiven Bauvorbescheid ist – soweit das Vorhaben genehmigungspflichtig ist – grundsätzlich ein Bauantrag zu stellen.

„Eine positive Bauvoranfrage garantiert automatisch die spätere Baugenehmigung.“

Nicht uneingeschränkt. Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nur innerhalb seiner Geltungsdauer und nur hinsichtlich der bereits entschiedenen Fragen. Im anschließenden Genehmigungsverfahren sind alle weiteren für das jeweilige Verfahren maßgeblichen Anforderungen zu prüfen.

Fazit

Bauvoranfrage und Bauantrag verfolgen unterschiedliche Ziele. Während die Bauvoranfrage der rechtsverbindlichen Klärung einzelner konkreter bauplanungsrechtlicher oder bauordnungsrechtlicher Fragestellungen dient, wird mit dem Bauantrag das gesetzlich vorgesehene Genehmigungsverfahren für ein konkretes Bauvorhaben eingeleitet.

Welches Verfahren im Einzelfall der richtige Weg ist, hängt von der Komplexität des Vorhabens und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab. Eine frühzeitige fachliche Beratung kann helfen, das passende Verfahren zu wählen, Planungsrisiken zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden.

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Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29 ff. und § 35
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), insbesondere §§ 62 bis 64 sowie die Vorschriften zum Bauvorbescheid
• Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV)
• Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)
• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), soweit im Einzelfall einschlägig