„Mein Grundstück liegt mitten im Ort. Das kann doch kein Außenbereich sein.“

Diesen Satz hört man in der Praxis immer wieder. Tatsächlich beginnt der erste Irrtum bereits beim Begriff „Außenbereich“.

Viele verbinden damit Felder und Wiesen außerhalb einer Ortschaft. Im Bauplanungsrecht ist der Außenbereich jedoch kein geografischer, sondern ein rechtlicher Begriff. Deshalb können sich Außenbereichsflächen durchaus innerhalb einer Ortschaft befinden. Umgekehrt kann ein Grundstück am Ortsrand planungsrechtlich noch zum Innenbereich gehören.

Entscheidend ist also nicht die Postanschrift oder die Lage auf einer Karte, sondern die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch.

Drei Bereiche – drei unterschiedliche Regelungen

Für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben unterscheidet das Baugesetzbuch grundsätzlich drei Bereiche:

• Bereiche mit Bebauungsplan (§ 30 BauGB) – Hier richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens in erster Linie nach den Festsetzungen des Bebauungsplans.
• Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) – Voraussetzung ist, dass sich das Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet und sich grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
• Außenbereich (§ 35 BauGB) – Hier gelten deutlich strengere Anforderungen. Der Außenbereich soll grundsätzlich von weiterer ungeordneter Bebauung freigehalten werden.

Praxis-Hinweis

Ob sich ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich befindet, lässt sich häufig nicht allein anhand eines Luftbildes oder der Lage innerhalb einer Ortschaft erkennen. Die planungsrechtliche Einordnung erfordert regelmäßig eine sorgfältige Prüfung der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse und der hierzu entwickelten Rechtsprechung.

Warum gibt es den Außenbereich?

Der Außenbereich erfüllt wichtige öffentliche Funktionen. Er dient insbesondere dem Schutz von Natur und Landschaft, der Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Flächen sowie der Vermeidung einer weiteren Zersiedelung der Landschaft. Gleichzeitig sollen hohe Folgekosten für Straßen, Trinkwasser-, Abwasser- oder Energieversorgung vermieden werden.

Deshalb verfolgt das Baugesetzbuch das Ziel, den Außenbereich grundsätzlich von neuer Bebauung freizuhalten und seine natürlichen sowie städtebaulichen Funktionen langfristig zu erhalten.

Der häufigste Irrtum: „Nebenan stehen doch schon Häuser.“

Ein weiteres Missverständnis lautet:

„Direkt neben meinem Grundstück stehen mehrere Wohnhäuser. Dann muss ich dort doch ebenfalls bauen dürfen.“

So einfach ist es leider nicht.

Ob ein Grundstück zum Innen- oder Außenbereich gehört, lässt sich häufig nicht allein anhand der Nachbarbebauung beurteilen. Auch einzelne Wohnhäuser oder kleinere Gebäudegruppen führen nicht automatisch dazu, dass ein Grundstück Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist. Ebenso kann sich zwischen bestehenden Gebäuden durchaus noch Außenbereich befinden.

Deshalb können zwei Grundstücke, die auf den ersten Blick nahezu identisch erscheinen, planungsrechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.

Praxis-Irrtum

Ein Grundstück wird nicht allein deshalb zum Innenbereich, weil in der Nähe bereits Häuser stehen oder vergleichbare Grundstücke bebaut wurden.

Welche Bauvorhaben sind im Außenbereich zulässig?

Das Baugesetzbuch unterscheidet im Außenbereich zwischen privilegierten Vorhaben und sonstigen Vorhaben.

Privilegiert sind unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen beispielsweise bestimmte land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen der öffentlichen Versorgung. Für klassische Wohnhäuser oder andere private Bauvorhaben greifen diese Privilegierungen in der Regel nicht.

Der Begriff „privilegiert“ wird dabei häufig missverstanden. Eine Privilegierung bedeutet keineswegs, dass ein Bauvorhaben automatisch genehmigungsfähig ist. Ob ein Vorhaben tatsächlich privilegiert ist, richtet sich ausschließlich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des § 35 BauGB und der hierzu entwickelten Rechtsprechung. Die Prüfung ist häufig komplex und erfolgt stets anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls.

Ebenso wird häufig übersehen, dass Genehmigungen privilegierter Vorhaben regelmäßig an die privilegierte Nutzung gebunden sind. Wird diese dauerhaft aufgegeben, kann dies erhebliche planungsrechtliche Folgen haben. Gerade beim Erwerb ehemaliger landwirtschaftlicher Hofstellen oder anderer privilegiert errichteter Gebäude empfiehlt sich deshalb eine sorgfältige Prüfung der planungsrechtlichen Situation.

Ob ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich zugelassen werden kann, lässt sich ebenfalls nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist vielmehr, ob dem Vorhaben öffentliche Belange entgegenstehen.

Dabei spielen nicht nur Fachbelange wie Natur-, Wasser-, Immissions-, Denkmal- oder Bodenschutz eine Rolle. Auch planungsrechtliche Gesichtspunkte sind häufig entscheidend. So ist beispielsweise zu prüfen, ob durch das Vorhaben eine unerwünschte Zersiedelung der Landschaft gefördert oder eine Splittersiedlung verfestigt oder erweitert würde. Auch die sogenannte Vorbildwirkung eines Vorhabens kann im Einzelfall von Bedeutung sein, wenn dadurch vergleichbare Bauwünsche weiterer Grundstückseigentümer ausgelöst werden könnten.

Welche öffentlichen Belange im Einzelnen zu prüfen sind und welche Träger öffentlicher Belange beteiligt werden, hängt stets vom jeweiligen Vorhaben ab. Bei einer Bauvoranfrage richtet sich dies insbesondere nach der konkreten Fragestellung. Nicht immer ist bereits in diesem Verfahrensstadium eine umfassende Beteiligung aller Fachbehörden erforderlich.

Gerade im Außenbereich zeigt sich deshalb, dass sich die Genehmigungsfähigkeit häufig nicht allein anhand des Gesetzestextes beurteilen lässt. Die konkreten Gegebenheiten des Grundstücks, die Art des Vorhabens sowie die Stellungnahmen der beteiligten Fachbehörden können für die Entscheidung von erheblicher Bedeutung sein.

Google Maps ersetzt keine planungsrechtliche Prüfung

Heute verschaffen sich viele Grundstückseigentümer zunächst über Luftbilder oder Online-Karten einen Überblick.

Das kann hilfreich sein – ersetzt jedoch keine planungsrechtliche Beurteilung.

Ob ein Grundstück Innen- oder Außenbereich ist, ergibt sich regelmäßig nicht allein aus einem Luftbild. Maßgeblich sind vielmehr die tatsächlichen örtlichen Verhältnisse, die planungsrechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs sowie die hierzu ergangene Rechtsprechung.

Auch vermeintlich vergleichbare Grundstücke können planungsrechtlich völlig unterschiedlich zu beurteilen sein.

Wann kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein?

Gerade im Außenbereich empfiehlt es sich häufig, zunächst die grundsätzliche planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens klären zu lassen.

Eine Bauvoranfrage kann helfen, wesentliche Fragen bereits vor der eigentlichen Genehmigungsplanung verbindlich prüfen zu lassen. Je nach Fragestellung lässt sich so frühzeitig klären, ob einem Vorhaben grundlegende planungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen oder ob eine weitere Planung sinnvoll erscheint.

Da sich der Umfang der Prüfung an den gestellten Fragen orientiert, kann eine Bauvoranfrage häufig schneller zu einer belastbaren Einschätzung führen als ein vollständiger Bauantrag. Sie ersetzt zwar nicht die spätere Baugenehmigung, kann aber dazu beitragen, unnötige Planungs- und Beratungskosten zu vermeiden.

Fazit

Der Begriff „Außenbereich“ führt immer wieder zu Missverständnissen. Entscheidend ist nicht, ob sich ein Grundstück innerhalb oder außerhalb einer Ortschaft befindet, sondern wie es planungsrechtlich nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs einzuordnen ist.

Gerade im Außenbereich hängt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens von einer Vielzahl rechtlicher und tatsächlicher Faktoren ab. Neben den konkreten Gegebenheiten vor Ort sind häufig öffentliche Belange, städtebauliche Zielsetzungen und die Stellungnahmen beteiligter Fachbehörden zu berücksichtigen. Eine pauschale Beurteilung anhand von Luftbildern, der Nachbarbebauung oder vermeintlich vergleichbarer Grundstücke ist deshalb regelmäßig nicht möglich.

Wer frühzeitig Klarheit über die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen schafft, kann Fehlplanungen vermeiden und die Erfolgsaussichten eines Bauvorhabens besser einschätzen.

Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 30, 34 und 35
• Bundesministerium der Justiz: Baugesetzbuch (BauGB), aktuelle Fassung
• Bundesverwaltungsgericht, ständige Rechtsprechung zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich sowie zur Anwendung des § 35 BauGB

Viele Bauherren stellen sich daher die Frage: Sollte ich zunächst eine Bauvoranfrage stellen oder direkt einen Bauantrag einreichen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Vorhaben und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Mit einer Bauvoranfrage können einzelne konkrete bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Fragestellungen bereits vor der Stellung eines Bauantrags rechtsverbindlich geklärt werden.

Die Bauvoranfrage dient jedoch nicht dazu, das gesamte Bauvorhaben vorab prüfen zu lassen. Sie eignet sich vielmehr für klar formulierte Einzelfragen, die unabhängig voneinander beantwortet werden können. Die Fragestellungen müssen hinreichend bestimmt, voneinander abgrenzbar und selbstständig entscheidungsfähig sein. In der Praxis bedeutet dies regelmäßig, dass sie sich jeweils mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten lassen.

Beispielsweise kann geklärt werden,

• ob ein Gebäude an einer bestimmten Stelle planungsrechtlich zulässig ist,
• ob eine bestimmte Nutzung planungsrechtlich zulässig ist,
• ob die geplanten Abstandsflächen bauordnungsrechtlich den gesetzlichen Anforderungen entsprechen oder
• ob eine bestimmte Abweichung nach der Brandenburgischen Bauordnung zugelassen werden kann.

Auch mehrere Fragen können Gegenstand einer Bauvoranfrage sein, sofern sie jeweils eigenständig beurteilt werden können.

Soll dagegen die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden oder hängen die Fragestellungen untrennbar zusammen, ist regelmäßig ein Bauantrag zu stellen.

Über die Bauvoranfrage entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde durch einen Bauvorbescheid. Dieser ist ein Verwaltungsakt und entfaltet innerhalb seiner Geltungsdauer Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren, soweit über dieselben Fragen zu entscheiden ist und sich die maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen Grundlagen nicht wesentlich geändert haben.

Eine Bauvoranfrage ersetzt weder einen Bauantrag noch berechtigt sie zur Ausführung eines Bauvorhabens.

Was ist ein Bauantrag?

Mit dem Bauantrag wird die Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben beantragt.

Je nach Art und Umfang des Vorhabens sieht die Brandenburgische Bauordnung unterschiedliche Verfahren vor. Hierzu gehören insbesondere

• das Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO),
• das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO) sowie
• das Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BbgBO).

Welches Verfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Je nach Verfahrensart prüft die Bauaufsichtsbehörde die nach der Brandenburgischen Bauordnung vorgesehenen Genehmigungsvoraussetzungen. Dabei können – soweit gesetzlich vorgesehen – auch andere Fachbehörden beteiligt werden. Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einzelnen zu prüfen sind, richtet sich nach der jeweiligen Verfahrensart und den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.

Zum Bauordnungsrecht gehören beispielsweise die Vorschriften über Abstandsflächen, den Brandschutz, notwendige Stellplätze sowie zahlreiche weitere Anforderungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Erfüllt das Vorhaben die gesetzlichen Voraussetzungen, ergeht die entsprechende Entscheidung im jeweiligen Verfahren.

Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

Die wichtigsten Unterschiede

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich insbesondere dann, wenn zunächst nur einzelne rechtliche Fragen verbindlich geklärt werden sollen.

Dies kann beispielsweise sinnvoll sein,

• wenn die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Gebäudestandortes geklärt werden soll,
• wenn die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung unklar ist,
• wenn Fragen zu den Abstandsflächen bestehen,
• wenn einzelne bauordnungsrechtliche Anforderungen vorab geklärt werden sollen,
• wenn Unsicherheiten hinsichtlich einer Befreiung oder Abweichung bestehen.

Gerade bei rechtlich schwierigen oder ungewöhnlichen Vorhaben kann eine Bauvoranfrage frühzeitig Planungssicherheit schaffen und helfen, unnötige Planungskosten zu vermeiden.

Wann sollte direkt ein Bauantrag gestellt werden?

Ein Bauantrag ist regelmäßig der richtige Weg, wenn die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden soll.

Dies ist insbesondere dann der Fall,

• wenn sämtliche für das Vorhaben relevanten Anforderungen geprüft werden müssen,
• wenn die einzelnen Fragestellungen nicht voneinander getrennt beurteilt werden können oder
• wenn eine abschließende Entscheidung über das gesamte Bauvorhaben erforderlich ist.

In diesen Fällen kann eine Bauvoranfrage den Bauantrag nicht ersetzen.

Häufige Missverständnisse

„Eine Bauvoranfrage ist ein kleiner Bauantrag.“

Nein. Beide Verfahren verfolgen unterschiedliche Ziele. Während mit einer Bauvoranfrage einzelne Rechtsfragen verbindlich geklärt werden, dient der Bauantrag der Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben.

„Mit einer positiven Bauvoranfrage darf ich bereits bauen.“

Nein. Eine Bauvoranfrage ersetzt keine Baugenehmigung. Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

„Eine Bauvoranfrage ersetzt den Bauantrag.“

Nein. Auch nach einem positiven Bauvorbescheid ist – soweit das Vorhaben genehmigungspflichtig ist – grundsätzlich ein Bauantrag zu stellen.

„Eine positive Bauvoranfrage garantiert automatisch die spätere Baugenehmigung.“

Nicht uneingeschränkt. Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nur innerhalb seiner Geltungsdauer und nur hinsichtlich der bereits entschiedenen Fragen. Im anschließenden Genehmigungsverfahren sind alle weiteren für das jeweilige Verfahren maßgeblichen Anforderungen zu prüfen.

Fazit

Bauvoranfrage und Bauantrag verfolgen unterschiedliche Ziele. Während die Bauvoranfrage der rechtsverbindlichen Klärung einzelner konkreter bauplanungsrechtlicher oder bauordnungsrechtlicher Fragestellungen dient, wird mit dem Bauantrag das gesetzlich vorgesehene Genehmigungsverfahren für ein konkretes Bauvorhaben eingeleitet.

Welches Verfahren im Einzelfall der richtige Weg ist, hängt von der Komplexität des Vorhabens und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab. Eine frühzeitige fachliche Beratung kann helfen, das passende Verfahren zu wählen, Planungsrisiken zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden.

Sie sind unsicher, ob für Ihr Vorhaben eine Bauvoranfrage sinnvoll ist oder ob direkt ein Bauantrag gestellt werden sollte?

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Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29 ff. und § 35
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), insbesondere §§ 62 bis 64 sowie die Vorschriften zum Bauvorbescheid
• Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV)
• Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)
• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), soweit im Einzelfall einschlägig