Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.

Umso erstaunlicher ist es, dass eine entscheidende Frage häufig erst nach dem Kauf gestellt wird:

„Darf ich dort überhaupt so bauen oder umbauen, wie ich es mir vorstelle?“

Aus meiner Erfahrung in der Bauaufsicht entstehen genau an dieser Stelle viele Missverständnisse – mitunter verbunden mit erheblichen finanziellen Folgen.

Irrtum Nr. 1: „Das Grundstück ist Bauland.“

Nicht jede als „Baugrundstück“ angebotene Fläche ist automatisch für jedes Bauvorhaben geeignet.

Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung in einem Exposé oder einer Anzeige, sondern die planungsrechtliche Situation. Je nach Lage können beispielsweise ein Bebauungsplan, § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) maßgeblich sein.

Bereits diese erste Einordnung entscheidet häufig darüber, welche Nutzung überhaupt in Betracht kommt.

Was bedeutet eigentlich „planungsrechtlich zulässig“?

Dieser Begriff begegnet Bauherren und Grundstückseigentümern immer wieder. Tatsächlich verbirgt sich dahinter jedoch nicht nur eine einzige Frage, sondern eine Vielzahl einzelner Prüfungen.

Liegt ein Grundstück beispielsweise im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wird unter anderem geprüft,

• ob sich die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) einfügt,
• ob sich das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhe oder Anzahl der Vollgeschosse) einfügt,
• ob sich die Bauweise einfügt,
• welche Grundstücksfläche überbaut werden darf und insbesondere an welcher Stelle gebaut werden kann. Häufig ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung ein sogenanntes „virtuelles Baufenster“. Ebenso können bestehende Ruhebereiche oder nachbarschützende Belange eine Rolle spielen.

Dieses sogenannte Einfügungsgebot bedeutet vereinfacht gesagt, dass sich ein Vorhaben hinsichtlich seiner wesentlichen städtebaulichen Merkmale an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientieren muss. Ob dies der Fall ist, lässt sich regelmäßig nicht pauschal beantworten, sondern erfordert immer eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.

Gerade deshalb können einzelne planungsrechtliche Fragen häufig auch isoliert im Rahmen eines Bauvorbescheids geklärt werden. So kann beispielsweise gefragt werden:

„Ist die geplante Nutzungsänderung eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?“

Ein Bauvorbescheid kann somit bereits vor einer vollständigen Planung wichtige Rechtsfragen verbindlich klären.

Zur planungsrechtlichen Beurteilung kommen häufig weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen hinzu. Je nach Lage und Vorhaben können beispielsweise örtliche Satzungen – etwa Gestaltungs-, Stellplatz- oder Baumschutzsatzungen –, denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Vorgaben sowie Anforderungen an die Erschließung zu berücksichtigen sein.

Liegt ein Grundstück beispielsweise an einer Bundes- oder Landesstraße, sind unter Umständen straßenrechtliche Belange – etwa die Lage und Beschaffenheit der Zufahrt – zu prüfen. In anderen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich werden, beispielsweise eine wasserrechtliche Erlaubnis für eine Kleinkläranlage oder denkmalrechtliche Genehmigungen bei Bau- oder Bodendenkmälern.

Ob und welche dieser Anforderungen im konkreten Einzelfall zu prüfen sind, hängt stets von Lage, Art und Umfang des geplanten Vorhabens ab.

Warum sich viele Fragen nicht mit einem Blick ins Gesetz beantworten lassen

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sich die Antwort direkt aus dem Gesetz ergibt.

Tatsächlich enthalten zahlreiche Vorschriften unbestimmte Rechtsbegriffe wie beispielsweise „Einfügen“, „öffentliche Belange“ oder „Verunstaltung“, die im jeweiligen Einzelfall ausgelegt werden müssen.

Hinzu kommt, dass das öffentliche Baurecht nicht ausschließlich aus eindeutig formulierten Ja-Nein-Regelungen besteht. Je nach Rechtsgrundlage bestehen Beurteilungs- oder Ermessensspielräume. Deshalb müssen Gesetze, Rechtsprechung, Fachliteratur und die konkreten Umstände des Einzelfalls gemeinsam betrachtet werden.

Das erklärt zugleich, warum sich viele Fragen nicht pauschal beantworten lassen und weshalb eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde häufig sinnvoll ist.

Irrtum Nr. 2: „Auf dem Nachbargrundstück steht doch auch ein Haus.“

Auch dieser Schluss führt häufig in die Irre.

Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, hängt nicht allein davon ab, was sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen planungsrechtlichen Voraussetzungen sowie die Umstände des konkreten Einzelfalls.

Irrtum Nr. 3: „Das Gebäude wurde früher genehmigt.“

Eine vorhandene Baugenehmigung ist zweifellos ein wichtiger Anhaltspunkt.

Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede spätere Nutzung, jeder Umbau oder jede Erweiterung ebenfalls zulässig ist.

Gerade ältere Gebäude verfügen häufig über eine lange Genehmigungshistorie. Teilweise fehlen Unterlagen oder frühere Änderungen wurden nie genehmigt. Auch dies sollte vor einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Irrtum Nr. 4: „Der Makler hat gesagt, das müsste möglich sein.“

Makler leisten einen wichtigen Beitrag bei der Vermittlung von Immobilien. Verbindliche Aussagen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens können sie jedoch regelmäßig nicht treffen.

Dennoch verlassen sich Kaufinteressenten häufig auf Aussagen wie:

„Das müsste eigentlich genehmigungsfähig sein.“

Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, lässt sich jedoch regelmäßig erst nach einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Prüfung beurteilen.

Irrtum Nr. 5: „Mein Architekt wird das später schon klären.“

Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure verfügen selbstverständlich über umfangreiche Fachkenntnisse.

In der Praxis werden sie jedoch häufig erst beauftragt, nachdem das Grundstück bereits gekauft wurde oder der Kauf unmittelbar bevorsteht.

Gerade bei komplexen planungsrechtlichen Fragestellungen müssen aber auch erfahrene Planer zunächst die Bauakte, die Genehmigungshistorie sowie die konkreten örtlichen Gegebenheiten prüfen.

Irrtum Nr. 6: „Das klären wir dann mit dem Bauantrag.“

Aus meiner Sicht ist das häufig der entscheidende Fehler.

Wenn grundlegende planungsrechtliche Fragen erst im Genehmigungsverfahren geklärt werden, sind Kaufvertrag, Finanzierung und Planungsleistungen oftmals bereits erfolgt.

Stellt sich dann heraus, dass das gewünschte Vorhaben nicht oder nur eingeschränkt zulässig ist, lässt sich diese Situation häufig nicht mehr ohne erhebliche finanzielle Folgen korrigieren.

Verbraucherschutz beginnt vor dem Notartermin

Gerade beim Immobilienkauf besteht aus meiner Sicht eine Schutzlücke.

Viele Käufer investieren erhebliche Summen in ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie, ohne die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen ausreichend prüfen zu lassen. Häufig wird erst nach dem Kauf deutlich, dass gewünschte Nutzungen oder bauliche Veränderungen nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig sind.

Eine frühzeitige Klärung kann deshalb helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Dazu gehören insbesondere

• die Prüfung der planungsrechtlichen Situation,
• die Einsicht in die Bauakte,
• die Auswertung vorhandener Genehmigungen,
• die frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sowie
• bei Bedarf die Klärung einzelner Rechtsfragen durch einen Bauvorbescheid.

Lässt sich eine entscheidende Frage vor Abschluss des Kaufvertrages nicht rechtzeitig klären, kann – je nach Einzelfall – auch eine entsprechende vertragliche Gestaltung, beispielsweise durch aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, in Betracht kommen. Ob dies sinnvoll oder rechtlich möglich ist, sollte jedoch stets notariell und gegebenenfalls anwaltlich geprüft werden.

Fazit

Viele Probleme im Baurecht entstehen nicht erst mit dem Bauantrag, sondern deutlich früher – nämlich bereits beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Wer sich frühzeitig mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit seines Vorhabens beschäftigt, kann Risiken besser einschätzen und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden.

Denn die wichtigste Frage lautet häufig nicht:

„Wie möchte ich bauen?“

Sondern zunächst:

„Ist mein Vorhaben an diesem Standort überhaupt planungsrechtlich zulässig?“

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des jeweiligen Einzelfalls. Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, richtet sich nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den konkreten Gegebenheiten vor Ort.

Deutschland braucht dringend neuen Wohnraum. Mit dem neuen § 246e BauGB – dem sogenannten „Bauturbo“ – verfolgt der Gesetzgeber deshalb ein nachvollziehbares Ziel: Wohnungsbau soll schneller ermöglicht und langwierige Planungsverfahren sollen verkürzt werden.

Der Name klingt vielversprechend. „Bauturbo“ vermittelt den Eindruck schnellerer Genehmigungen, weniger Bürokratie und eines unkomplizierteren Weges zum dringend benötigten Wohnraum.

In der Praxis zeigt sich jedoch ein deutlich differenzierteres Bild.

Gerade in Bauaufsichtsbehörden und Kommunen bestehen erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der Anwendung der neuen Vorschrift. Viele Gemeinden nutzen den § 246e BauGB bislang nur sehr zurückhaltend oder haben sich sogar entschieden, ihn vorerst nicht anzuwenden. Dabei geht es häufig nicht um eine grundsätzliche Ablehnung zusätzlichen Wohnraums, sondern um die Frage, welche langfristigen Folgen einzelne Entscheidungen für die städtebauliche Entwicklung einer Kommune haben können.

Der Bauturbo wirft damit eine grundsätzliche Frage auf:

Beschleunigt er tatsächlich Genehmigungsverfahren – oder verlagert er vor allem Verantwortung?

Ausnahme statt Planung?

Der § 246e BauGB eröffnet Gemeinden die Möglichkeit, Wohnbauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen auch dann zuzulassen, wenn sie nach den üblichen planungsrechtlichen Vorschriften nicht ohne Weiteres genehmigungsfähig wären.

Damit unterscheidet sich der Bauturbo grundlegend von der klassischen Bauleitplanung.

Ein Bebauungsplan entsteht nach einem umfangreichen Abwägungsprozess. Verkehrserschließung, technische Infrastruktur, Umweltbelange, soziale Einrichtungen, Nachbarinteressen und langfristige Entwicklungsziele werden gemeinsam betrachtet und gegeneinander abgewogen.

Der Bauturbo verlagert diese Abwägung zumindest teilweise auf die Ebene einzelner Bauvorhaben.

Damit verändert sich auch die Rolle der Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden. Nicht mehr allein die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit steht im Mittelpunkt, sondern die Entscheidung, ob im konkreten Einzelfall bewusst von den bisherigen Planungsgrundlagen abgewichen werden soll.

Warum viele Kommunen zögern

In der öffentlichen Diskussion entsteht mitunter der Eindruck, Kommunen würden den Bauturbo aus übertriebener Vorsicht oder mangelnder Veränderungsbereitschaft ablehnen.

Diese Sichtweise greift jedoch zu kurz.

Jede Zustimmung nach § 246e BauGB kann Auswirkungen haben, die weit über das eigentliche Bauvorhaben hinausreichen.

Eine zusätzliche Wohnbebauung kann beispielsweise Fragen aufwerfen wie:

• Reicht die Löschwasserversorgung langfristig aus?
• Sind Trinkwasser- und Abwasseranlagen ausreichend dimensioniert?
• Muss die Verkehrserschließung angepasst werden?
• Entsteht zusätzlicher Bedarf an Kindertagesstätten oder Schulen?
• Verändert sich der Charakter eines Gebietes?
• Werden spätere städtebauliche Entwicklungen erschwert?

Viele dieser Auswirkungen zeigen sich nicht unmittelbar, sondern erst Jahre später.

Gerade kleinere Gemeinden verfügen häufig weder über umfangreiche personelle Ressourcen noch über ausreichende finanzielle Spielräume, um kurzfristig auf solche Entwicklungen zu reagieren.

Die Zurückhaltung vieler Kommunen erscheint deshalb durchaus nachvollziehbar.

Der schleichende Wandel von Gebieten

Besonders sensibel sind Ortsränder sowie Bereiche mit Übergängen zum Außenbereich.

Eine einzelne Genehmigung verändert zunächst nur ein Grundstück.

Mehrere vergleichbare Entscheidungen können jedoch langfristig zu einer schrittweisen Veränderung ganzer Gebietsstrukturen führen.

Rechtlich entsteht daraus zwar kein Anspruch weiterer Grundstückseigentümer auf eine Genehmigung.

In der Praxis entstehen jedoch häufig nachvollziehbare Erwartungen.

„Wenn dort gebaut werden durfte – warum hier nicht?“

Dadurch wächst der politische und tatsächliche Druck auf Gemeinden, weitere ähnliche Vorhaben ebenfalls zuzulassen oder eine unterschiedliche Behandlung besonders sorgfältig zu begründen.

Die eigentliche Herausforderung liegt deshalb häufig nicht in der ersten Entscheidung, sondern in den Folgen weiterer vergleichbarer Einzelfälle.

Entsteht tatsächlich ein „Turbo“?

Ein besonders interessanter Aspekt zeigt sich derzeit in der Verwaltungspraxis.

Der Begriff „Bauturbo“ suggeriert deutlich verkürzte Genehmigungsverfahren.

In vielen unteren Bauaufsichtsbehörden wird jedoch zunächst das reguläre Genehmigungsverfahren durchgeführt. Die Gemeinde erhält Gelegenheit, ihr Einvernehmen nach den allgemeinen Vorschriften zu erteilen oder zu versagen.

Erst wenn sich im Rahmen dieser Prüfung herausstellt, dass das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig wäre oder das gemeindliche Einvernehmen versagt wird, wird geprüft, ob eine Zulassung nach § 246e BauGB überhaupt in Betracht kommt.

Anschließend erfolgt gegebenenfalls ein weiteres Beteiligungsverfahren nach den Vorgaben des Bauturbos.

Diese Vorgehensweise dient der Rechtssicherheit und ist aus verwaltungspraktischer Sicht durchaus nachvollziehbar. Gleichzeitig führt sie jedoch dazu, dass in vielen Fällen zunächst das reguläre Verfahren und anschließend ein weiteres Verfahren durchgeführt werden.

Ob dadurch tatsächlich Zeit gewonnen wird, dürfte zumindest diskutiert werden.

Die praktische Anwendung des Gesetzes scheint daher deutlich komplexer zu sein, als es der Begriff „Bauturbo“ vermuten lässt.

Mehr Verantwortung statt weniger Bürokratie

Mit dem Bauturbo steigt zugleich die Verantwortung der Gemeinden.

Während ein Bebauungsplan die grundlegenden städtebaulichen Entscheidungen bereits vorgibt, müssen beim § 246e BauGB zahlreiche Fragen im Einzelfall bewertet werden.

Dies betrifft nicht nur das konkrete Bauvorhaben, sondern auch dessen langfristige Auswirkungen auf die Gemeindeentwicklung.

Hinzu kommt, dass der Gesetzestext verschiedene unbestimmte Rechtsbegriffe enthält, deren Auslegung sich voraussichtlich erst durch zukünftige Rechtsprechung konkretisieren wird.

Für die kommunale Praxis bedeutet dies einen erheblichen Dokumentations- und Begründungsaufwand.

Viele Gemeinden entwickeln deshalb derzeit interne Leitlinien oder entscheiden bewusst restriktiv über die Anwendung des Bauturbos.

Bauvorbescheide – ein bislang wenig beachteter Aspekt

Besondere Unsicherheit entsteht durch die Möglichkeit, den Bauturbo bereits im Rahmen einer Bauvoranfrage anzuwenden.

Ein Bauvorbescheid ist zwar noch keine Baugenehmigung. Er entfaltet jedoch hinsichtlich der positiv entschiedenen Fragen eine mehrjährige Bindungswirkung.

Damit stellt sich eine bislang kaum diskutierte Frage:

Soll eine Gemeinde heute bereits über städtebauliche Ausnahmen entscheiden, deren tatsächliche Umsetzung möglicherweise erst viele Jahre später erfolgt?

Zwischen einem positiven Bauvorbescheid und dem späteren Bauantrag können sich die tatsächlichen Rahmenbedingungen erheblich verändern.

Die Bevölkerungsentwicklung kann anders verlaufen als erwartet. Infrastruktur, Verkehrsbelastung, Löschwasserversorgung oder kommunale Entwicklungsziele können sich verändern. Auch neue Bebauungspläne oder andere städtebauliche Konzepte können zwischenzeitlich entstehen.

Gleichzeitig bleibt der Bauvorbescheid hinsichtlich der entschiedenen Fragen grundsätzlich bindend, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

Damit stellt sich zugleich eine weitere Frage.

Ein positiver Bauvorbescheid schafft Planungssicherheit und kann den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks erhöhen. Ob dies künftig verstärkt dazu genutzt wird, Grundstücke mit gesicherter Bebaubarkeit attraktiver zu vermarkten oder auf spätere Wertsteigerungen zu setzen, lässt sich derzeit nicht belegen.

Die Möglichkeit einer solchen Entwicklung erscheint jedoch zumindest diskussionswürdig und sollte im weiteren Umgang mit dem Bauturbo beobachtet werden.

Kommunale Planung braucht langfristige Perspektiven

Niemand wird ernsthaft bestreiten, dass Deutschland schneller bauen muss.

Ebenso wenig lässt sich jedoch bestreiten, dass nachhaltige Stadtentwicklung mehr umfasst als die möglichst schnelle Genehmigung einzelner Bauvorhaben.

Wohnungsbau benötigt funktionierende Infrastruktur, ausreichende personelle Kapazitäten in den Bauverwaltungen, rechtssichere Verfahren und eine langfristige kommunale Entwicklungsstrategie.

Gerade diese langfristige Perspektive sehen viele Gemeinden durch den Bauturbo zumindest teilweise gefährdet.

Dabei geht es nicht darum, Wohnungsbau grundsätzlich zu verhindern.

Es geht vielmehr um die Frage, ob die notwendigen planerischen Abwägungen künftig verstärkt in einzelne Genehmigungsverfahren verlagert werden sollen oder weiterhin im Rahmen einer umfassenden Bauleitplanung erfolgen sollten.

Fazit

Der Bauturbo ist ein nachvollziehbarer Versuch, den Wohnungsbau zu beschleunigen.

Ob dieses Ziel erreicht wird, hängt jedoch weniger vom Gesetzestext als von seiner praktischen Anwendung ab.

Die ersten Erfahrungen aus der kommunalen Praxis zeigen, dass der § 246e BauGB nicht nur Chancen eröffnet, sondern auch erhebliche neue Fragestellungen aufwirft.

Rechtsunsicherheit, zusätzliche Abwägungsentscheidungen, mögliche langfristige Auswirkungen auf die Gemeindeentwicklung und die Verantwortung für infrastrukturelle Folgewirkungen führen dazu, dass viele Kommunen das Instrument derzeit mit großer Zurückhaltung anwenden.

Hinzu kommt, dass sich der erwartete Beschleunigungseffekt in der Verwaltungspraxis nicht zwangsläufig einstellt. Wird zunächst das reguläre Genehmigungsverfahren durchgeführt und erst anschließend geprüft, ob der Bauturbo zur Anwendung kommen kann, entsteht unter Umständen sogar ein zusätzlicher Verfahrensschritt.

Der eigentliche Konflikt besteht deshalb nicht zwischen Wohnungsbau und Bürokratie.

Er besteht zwischen dem Wunsch nach einer schnellen Schaffung von Wohnraum und der Verantwortung der Kommunen für eine nachhaltige, rechtssichere und langfristig tragfähige Ortsentwicklung.

Ob der Bauturbo diesem Anspruch gerecht wird, wird sich vermutlich erst in den kommenden Jahren zeigen – insbesondere dann, wenn erste gerichtliche Entscheidungen mehr Rechtssicherheit schaffen und sich die praktischen Erfahrungen der Kommunen verdichten.

Quellen und weiterführende Informationen

Gesetze und amtliche Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 246e
• Bundesgesetzblatt – Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB): Informationen zum Bauturbo und zum Gesetzgebungsverfahren

Stellungnahmen und Fachinformationen

• Deutscher Städte- und Gemeindebund (DStGB): Stellungnahmen zur kommunalen Planungshoheit und zum Wohnungsbau
• Deutscher Städtetag: Positionen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus
• Bundesarchitektenkammer und Landesarchitektenkammern: Fachliche Stellungnahmen zum § 246e BauGB
• Öffentliche Anhörungen und Stellungnahmen des Deutschen Bundestages zum Gesetzgebungsverfahren

Fachliteratur

• Baurecht (BauR)
• Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ)
• Deutsches Verwaltungsblatt (DVBl.)
• KommunalPraxis
• Veröffentlichungen kommunaler Spitzenverbände und bauplanungsrechtlicher Fachkommentare zum BauGB.