Viele Bauherren stellen sich daher die Frage: Sollte ich zunächst eine Bauvoranfrage stellen oder direkt einen Bauantrag einreichen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Vorhaben und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Mit einer Bauvoranfrage können einzelne konkrete bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Fragestellungen bereits vor der Stellung eines Bauantrags rechtsverbindlich geklärt werden.

Die Bauvoranfrage dient jedoch nicht dazu, das gesamte Bauvorhaben vorab prüfen zu lassen. Sie eignet sich vielmehr für klar formulierte Einzelfragen, die unabhängig voneinander beantwortet werden können. Die Fragestellungen müssen hinreichend bestimmt, voneinander abgrenzbar und selbstständig entscheidungsfähig sein. In der Praxis bedeutet dies regelmäßig, dass sie sich jeweils mit „Ja“ oder „Nein“ beantworten lassen.

Beispielsweise kann geklärt werden,

• ob ein Gebäude an einer bestimmten Stelle planungsrechtlich zulässig ist,
• ob eine bestimmte Nutzung planungsrechtlich zulässig ist,
• ob die geplanten Abstandsflächen bauordnungsrechtlich den gesetzlichen Anforderungen entsprechen oder
• ob eine bestimmte Abweichung nach der Brandenburgischen Bauordnung zugelassen werden kann.

Auch mehrere Fragen können Gegenstand einer Bauvoranfrage sein, sofern sie jeweils eigenständig beurteilt werden können.

Soll dagegen die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden oder hängen die Fragestellungen untrennbar zusammen, ist regelmäßig ein Bauantrag zu stellen.

Über die Bauvoranfrage entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde durch einen Bauvorbescheid. Dieser ist ein Verwaltungsakt und entfaltet innerhalb seiner Geltungsdauer Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren, soweit über dieselben Fragen zu entscheiden ist und sich die maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen Grundlagen nicht wesentlich geändert haben.

Eine Bauvoranfrage ersetzt weder einen Bauantrag noch berechtigt sie zur Ausführung eines Bauvorhabens.

Was ist ein Bauantrag?

Mit dem Bauantrag wird die Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben beantragt.

Je nach Art und Umfang des Vorhabens sieht die Brandenburgische Bauordnung unterschiedliche Verfahren vor. Hierzu gehören insbesondere

• das Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO),
• das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO) sowie
• das Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BbgBO).

Welches Verfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Je nach Verfahrensart prüft die Bauaufsichtsbehörde die nach der Brandenburgischen Bauordnung vorgesehenen Genehmigungsvoraussetzungen. Dabei können – soweit gesetzlich vorgesehen – auch andere Fachbehörden beteiligt werden. Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einzelnen zu prüfen sind, richtet sich nach der jeweiligen Verfahrensart und den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.

Zum Bauordnungsrecht gehören beispielsweise die Vorschriften über Abstandsflächen, den Brandschutz, notwendige Stellplätze sowie zahlreiche weitere Anforderungen der Brandenburgischen Bauordnung.

Erfüllt das Vorhaben die gesetzlichen Voraussetzungen, ergeht die entsprechende Entscheidung im jeweiligen Verfahren.

Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

Die wichtigsten Unterschiede

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich insbesondere dann, wenn zunächst nur einzelne rechtliche Fragen verbindlich geklärt werden sollen.

Dies kann beispielsweise sinnvoll sein,

• wenn die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Gebäudestandortes geklärt werden soll,
• wenn die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung unklar ist,
• wenn Fragen zu den Abstandsflächen bestehen,
• wenn einzelne bauordnungsrechtliche Anforderungen vorab geklärt werden sollen,
• wenn Unsicherheiten hinsichtlich einer Befreiung oder Abweichung bestehen.

Gerade bei rechtlich schwierigen oder ungewöhnlichen Vorhaben kann eine Bauvoranfrage frühzeitig Planungssicherheit schaffen und helfen, unnötige Planungskosten zu vermeiden.

Wann sollte direkt ein Bauantrag gestellt werden?

Ein Bauantrag ist regelmäßig der richtige Weg, wenn die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens geprüft werden soll.

Dies ist insbesondere dann der Fall,

• wenn sämtliche für das Vorhaben relevanten Anforderungen geprüft werden müssen,
• wenn die einzelnen Fragestellungen nicht voneinander getrennt beurteilt werden können oder
• wenn eine abschließende Entscheidung über das gesamte Bauvorhaben erforderlich ist.

In diesen Fällen kann eine Bauvoranfrage den Bauantrag nicht ersetzen.

Häufige Missverständnisse

„Eine Bauvoranfrage ist ein kleiner Bauantrag.“

Nein. Beide Verfahren verfolgen unterschiedliche Ziele. Während mit einer Bauvoranfrage einzelne Rechtsfragen verbindlich geklärt werden, dient der Bauantrag der Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für ein konkretes Bauvorhaben.

„Mit einer positiven Bauvoranfrage darf ich bereits bauen.“

Nein. Eine Bauvoranfrage ersetzt keine Baugenehmigung. Mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde und die Baufreigabe vorliegt, soweit diese gesetzlich erforderlich ist.

„Eine Bauvoranfrage ersetzt den Bauantrag.“

Nein. Auch nach einem positiven Bauvorbescheid ist – soweit das Vorhaben genehmigungspflichtig ist – grundsätzlich ein Bauantrag zu stellen.

„Eine positive Bauvoranfrage garantiert automatisch die spätere Baugenehmigung.“

Nicht uneingeschränkt. Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nur innerhalb seiner Geltungsdauer und nur hinsichtlich der bereits entschiedenen Fragen. Im anschließenden Genehmigungsverfahren sind alle weiteren für das jeweilige Verfahren maßgeblichen Anforderungen zu prüfen.

Fazit

Bauvoranfrage und Bauantrag verfolgen unterschiedliche Ziele. Während die Bauvoranfrage der rechtsverbindlichen Klärung einzelner konkreter bauplanungsrechtlicher oder bauordnungsrechtlicher Fragestellungen dient, wird mit dem Bauantrag das gesetzlich vorgesehene Genehmigungsverfahren für ein konkretes Bauvorhaben eingeleitet.

Welches Verfahren im Einzelfall der richtige Weg ist, hängt von der Komplexität des Vorhabens und den bestehenden rechtlichen Unsicherheiten ab. Eine frühzeitige fachliche Beratung kann helfen, das passende Verfahren zu wählen, Planungsrisiken zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden.

Sie sind unsicher, ob für Ihr Vorhaben eine Bauvoranfrage sinnvoll ist oder ob direkt ein Bauantrag gestellt werden sollte?

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Quellen

• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29 ff. und § 35
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), insbesondere §§ 62 bis 64 sowie die Vorschriften zum Bauvorbescheid
• Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV)
• Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)
• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), soweit im Einzelfall einschlägig

„Brauche ich für mein Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung?“

Die Antwort lautet häufig: Es kommt darauf an.

Bereits ein Blick in § 61 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) zeigt, dass zahlreiche Vorhaben bauordnungsrechtlich verfahrensfrei sind. Dort ist geregelt, für welche baulichen Anlagen und Maßnahmen kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Doch genau an dieser Stelle entsteht häufig ein folgenschweres Missverständnis.

Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch zulässig

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sie ein verfahrensfreies Vorhaben ohne weitere Prüfung errichten dürfen. Das ist jedoch häufig nicht der Fall.

Die Verfahrensfreiheit nach § 61 BbgBO bedeutet lediglich, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Alle übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen dennoch eingehalten werden.

Dazu gehören insbesondere:

• das Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch),
• örtliche Bebauungspläne,
• Abstandsflächen,
• Natur- und Denkmalschutz,
• wasserrechtliche Vorschriften,
• örtliche Satzungen,
• sowie weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen.

Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, hängt deshalb immer vom jeweiligen Einzelfall ab.

Besonders wichtig ist dabei folgender Grundsatz:

Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen sämtlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Verantwortung hierfür trägt grundsätzlich der Bauherr.

Im Zweifel lieber vorher nachfragen

Gerade wenn man sich mit dem öffentlichen Baurecht nicht regelmäßig beschäftigt, empfiehlt es sich, bereits vor Beginn der Planung Kontakt mit der zuständigen Genehmigungsbehörde aufzunehmen.

Häufig genügt bereits

• eine kurze E-Mail oder
• ein Anruf während der Sprechzeiten,

um erste Hinweise zum Verfahren oder zu den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu erhalten.

Eine solche Anfrage ersetzt zwar keine spätere behördliche Prüfung im Genehmigungsverfahren, kann aber helfen, unnötige Planungsfehler und Missverständnisse frühzeitig zu vermeiden.

Besonders wichtig vor einem Immobilienkauf

Dieser Hinweis gilt nicht nur für geplante Bauvorhaben.

Auch vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie sollte man sich frühzeitig über die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen informieren.

Viele Kaufinteressenten gehen selbstverständlich davon aus, dass

• vorhandene Gebäude rechtmäßig errichtet wurden oder
• sich ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebauen lässt.

Beides kann sich später als Irrtum herausstellen.

Gerade bei älteren Gebäuden kann es erforderlich werden, die rechtmäßige Errichtung vorhandener baulicher Anlagen nachzuweisen. Können entsprechende Genehmigungen oder andere Nachweise nicht erbracht werden, kann dies später erhebliche Schwierigkeiten verursachen.

Ebenso kommt es immer wieder vor, dass ein Grundstück zwar attraktiv erscheint, sich die gewünschte Bebauung aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben jedoch gar nicht oder nur eingeschränkt verwirklichen lässt.

Eine kurze Nachfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor dem Kauf kann deshalb viel Geld, Zeit und Ärger sparen.

Wann ist nun tatsächlich eine Baugenehmigung erforderlich?

Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Art und Umfang des Bauvorhabens,
• Nutzung des Gebäudes,
• Lage des Grundstücks,
• Festsetzungen eines Bebauungsplans,
• den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung,
• sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Eine pauschale Antwort gibt es deshalb nicht.

Die häufigsten Irrtümer

In der Praxis begegnen Bauaufsichtsbehörden immer wieder denselben Missverständnissen:

• „Genehmigungsfrei bedeutet automatisch zulässig.“
• „Der Nachbar hat das auch gebaut.“
• „Ein Bebauungsplan beantwortet alle Fragen.“
• „Kleine Bauvorhaben müssen nie geprüft werden.“
• „Bestandsgebäude sind automatisch legal.“

Keine dieser Aussagen trifft in dieser Allgemeinheit zu.

Fazit

Ob ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigt, lässt sich häufig nicht allein anhand seiner Größe oder Nutzung beurteilen.

Entscheidend ist stets das Zusammenspiel von Bauordnungsrecht, Bauplanungsrecht und den konkreten Gegebenheiten des jeweiligen Grundstücks.

Wer sich frühzeitig informiert und offene Fragen vor Beginn der Planung oder sogar bereits vor einem Immobilienkauf klärt, kann spätere Überraschungen häufig vermeiden.

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Quellen

• § 61 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) – Verfahrensfreie Bauvorhaben
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der jeweils geltenden Fassung
• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29–35 (planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben)