Deutschland muss schneller, einfacher und günstiger bauen. Der Gebäudetyp E (das „E“ steht für „einfach“) soll dazu einen wesentlichen Beitrag leisten. Weniger technische Standards, mehr Vertragsfreiheit, niedrigere Baukosten und am Ende bezahlbarer Wohnraum, so das politische Versprechen.

Doch wer den Gesetzentwurf und seine Begründung aufmerksam liest, stößt auf eine andere Entwicklung. Vieles spricht dafür, dass hier nicht in erster Linie Bürokratie abgebaut wird, sondern Verantwortung und Haftungsrisiken schrittweise vom Staat auf Bauherren, Entwurfsverfasser und Unternehmer verlagert werden.

1. Das Scheinargument: Verzichten auf „Sonderkomfort“

In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es:

„Zahlreiche anerkannte Regeln der Technik beziehen sich aber nicht auf sicherheitsrelevante Aspekte und sind auch für ein gutes Wohnen nicht zwingend notwendig.“

Diese Aussage bildet eine der zentralen Begründungen für den Gebäudetyp E.

Das Problem: Der Gesetzgeber lässt offen, welche anerkannten Regeln der Technik damit konkret gemeint sind.

Dabei sind die anerkannten Regeln der Technik keineswegs bloße Komfortempfehlungen. Sie beruhen auf jahrzehntelanger technischer Erfahrung und betreffen unter anderem den Brand-, Schall-, Wärme- und Feuchteschutz sowie die Dauerhaftigkeit von Bauwerken. Natürlich kann darüber diskutiert werden, ob jede technische Regel in jedem Einzelfall erforderlich ist. Doch gerade dann müsste der Gesetzgeber klar benennen, welche Standards künftig entbehrlich sein sollen und weshalb.

Genau diese Differenzierung fehlt.

2. Die Klatsche vom Bundesgerichtshof

Besonders bemerkenswert ist die Stellungnahme des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs – also des Senats, der das private Baurecht höchstrichterlich prägt.

Die Richter stellen klar, dass Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik bereits heute rechtlich möglich sind. Voraussetzung ist lediglich, dass der Auftraggeber umfassend über die Folgen aufgeklärt wird und der Abweichung bewusst zustimmt.

Darüber hinaus äußert der Bundesgerichtshof erhebliche Zweifel am Gesetzentwurf selbst. Nach Auffassung des Senats verkennt dieser den werkvertraglichen Mängelbegriff.

Damit stellt sich zwangsläufig die Frage:

Welches rechtliche Problem löst der Gebäudetyp E eigentlich, wenn rechtssichere Abweichungen bereits heute möglich sind?

Eine überzeugende Antwort darauf bleibt der Gesetzentwurf schuldig.

3. Fiktive Vertragsfreiheit für Laien

Befürworter des Gebäudetyps E verweisen regelmäßig auf eine größere Vertragsfreiheit.

Doch Vertragsfreiheit funktioniert nur zwischen Vertragspartnern, die die Tragweite ihrer Entscheidungen überblicken können.

Gerade private Bauherren bauen häufig nur einmal im Leben. Sie können in aller Regel weder beurteilen, welche langfristigen Folgen ein reduzierter Schallschutz oder konstruktive Vereinfachungen haben, noch welche Auswirkungen sich Jahre später auf Nutzung, Instandhaltung oder den Wiederverkaufswert ergeben können.

Die propagierte Vertragsfreiheit droht damit zur bloßen Fiktion zu werden. Wer die technischen und wirtschaftlichen Konsequenzen seiner Entscheidung nicht realistisch einschätzen kann, trifft zwar formal eine freie Entscheidung. Tatsächlich fehlt ihm jedoch häufig die notwendige Entscheidungsgrundlage.

4. Der verdeckte Systemwechsel

Der Gebäudetyp E ist kein isoliertes Reformprojekt. Er ist Teil einer politischen Entwicklung, die unter dem Schlagwort „Bürokratieabbau“ immer mehr staatliche Verantwortung auf private Beteiligte verlagert. Gemeinsam mit erweiterten Genehmigungsfreistellungen, reduzierten behördlichen Prüfprogrammen und einer vielfach unausgereiften Digitalisierung zeichnet sich ein grundlegender Systemwechsel im Bau- und Genehmigungsrecht ab.

Die Verantwortung verschwindet nicht. Sie wird systematisch von der präventiven staatlichen Kontrolle auf Bauherren, Entwurfsverfasser und Unternehmer verlagert.

Dabei gerät leicht in Vergessenheit, warum viele dieser Prüfungen überhaupt eingeführt wurden: Sie dienen nicht dazu, Bauvorhaben unnötig zu erschweren, sondern sollen Konflikte und Schäden möglichst verhindern, bevor sie entstehen.

Weniger präventive Kontrolle bedeutet deshalb nicht automatisch weniger Bürokratie.

Sie kann ebenso dazu führen, dass sich Konflikte lediglich zeitlich verlagern – in Bauüberwachungen, nachträgliche Nutzungsuntersagungen, Nachbarschaftsstreitigkeiten oder langwierige Gerichtsverfahren.

5. Digitalisierung ersetzt keine Verwaltungsreform

Auch die Digitalisierung wird häufig als Beleg für den Bürokratieabbau angeführt.

Aus meiner Sicht wird dabei Ursache und Wirkung verwechselt.

Digitalisierung ersetzt weder funktionierende Verwaltungsprozesse noch eine durchdachte Organisationsstruktur. Wer fehlerhafte oder unstrukturierte Abläufe lediglich digital abbildet, baut keine Bürokratie ab, er digitalisiert sie.

Die Erfahrungen mit dem Virtuellen Bauamt zeigen aus meiner Sicht genau dieses Problem. Fehlende Plausibilitätsprüfungen, unzureichende Datenstrukturen und zusätzliche Rückfragen führen nicht automatisch zu schnelleren Verfahren. Der Aufwand verschwindet nicht. Er verlagert sich auf die Bauaufsichtsbehörden und die am Verfahren Beteiligten.

Digitale Verfahren können Verwaltungsabläufe erheblich verbessern. Sie sind jedoch kein Ersatz für funktionierende Prozesse.

6. Wer trägt künftig das Risiko?

Der Gebäudetyp E wird häufig als Beitrag zu kostengünstigerem Bauen dargestellt.

Wesentlich seltener wird darüber gesprochen, wer die Folgen trägt, wenn sich vereinfachte Lösungen Jahre später als problematisch erweisen.

Haftungsfragen entstehen oft erst lange nach der Fertigstellung eines Gebäudes. Dann geht es nicht mehr um politische Leitbilder, sondern um Baumängel, Sanierungskosten, Versicherungen und gerichtliche Auseinandersetzungen.

Je stärker sich der Staat aus präventiven Prüfungen zurückzieht, desto größer wird die Verantwortung der privaten Beteiligten. Für Bauherren bedeutet das ein höheres wirtschaftliches Risiko. Für Entwurfsverfasser und Unternehmer wächst zugleich das Haftungsrisiko.

Ob dadurch tatsächlich kostengünstiger gebaut wird oder lediglich die finanziellen Folgen möglicher Fehlentscheidungen anders verteilt werden, bleibt abzuwarten.

Zentrale Fragen: Weniger Vorschriften – mehr Risiko?

Der Gebäudetyp E verfolgt ein nachvollziehbares Ziel: Bauen soll einfacher, schneller und günstiger werden.

Ob der vorliegende Gesetzentwurf dieses Ziel tatsächlich erreicht, erscheint jedoch zweifelhaft.

Er beantwortet zentrale Fragen nicht:

• Welche anerkannten Regeln der Technik sollen künftig tatsächlich entbehrlich sein?
• Warum ist ein neues Gesetz erforderlich, wenn Abweichungen bereits heute rechtlich möglich sind?
• Wie sollen private Bauherren die langfristigen Folgen ihrer Entscheidungen realistisch einschätzen?
• Wird Bürokratie tatsächlich abgebaut – oder werden Verantwortung und Haftungsrisiken lediglich neu verteilt?

Aus meiner Sicht besteht die eigentliche Gefahr deshalb nicht darin, dass künftig einfacher gebaut wird.

Die eigentliche Gefahr besteht darin, dass unter dem Schlagwort „Bürokratieabbau“ ein schleichender Systemwechsel stattfindet. Verantwortung verschwindet nicht. Sie wird verlagert. Weg von der präventiven staatlichen Kontrolle, hin zu Bauherren, Entwurfsverfassern und Unternehmern.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz – Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)
  (Regierungsentwurf, Referentenentwurf, Gesetzesbegründung, Synopse und Verbändestellungnahmen)
• Regierungsentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz (PDF)
• Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz (PDF)
• Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz zum Gebäudetyp E
• Pressemitteilung des BMJ zum Referentenentwurf (29.07.2024)
• Pressemitteilung des BMJ zum Regierungsentwurf (06.11.2024)
• Stellungnahme des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz) (abrufbar über die Gesetzgebungsunterlagen des BMJ).
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
  (insbesondere § 67 BbgBO – Abweichungen)
• Musterbauordnung (MBO) der Bauministerkonferenz
  (Grundlage für § 67 MBO)

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.

Umso erstaunlicher ist es, dass eine entscheidende Frage häufig erst nach dem Kauf gestellt wird:

„Darf ich dort überhaupt so bauen oder umbauen, wie ich es mir vorstelle?“

Aus meiner Erfahrung in der Bauaufsicht entstehen genau an dieser Stelle viele Missverständnisse – mitunter verbunden mit erheblichen finanziellen Folgen.

Irrtum Nr. 1: „Das Grundstück ist Bauland.“

Nicht jede als „Baugrundstück“ angebotene Fläche ist automatisch für jedes Bauvorhaben geeignet.

Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung in einem Exposé oder einer Anzeige, sondern die planungsrechtliche Situation. Je nach Lage können beispielsweise ein Bebauungsplan, § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) maßgeblich sein.

Bereits diese erste Einordnung entscheidet häufig darüber, welche Nutzung überhaupt in Betracht kommt.

Was bedeutet eigentlich „planungsrechtlich zulässig“?

Dieser Begriff begegnet Bauherren und Grundstückseigentümern immer wieder. Tatsächlich verbirgt sich dahinter jedoch nicht nur eine einzige Frage, sondern eine Vielzahl einzelner Prüfungen.

Liegt ein Grundstück beispielsweise im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wird unter anderem geprüft,

• ob sich die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) einfügt,
• ob sich das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhe oder Anzahl der Vollgeschosse) einfügt,
• ob sich die Bauweise einfügt,
• welche Grundstücksfläche überbaut werden darf und insbesondere an welcher Stelle gebaut werden kann. Häufig ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung ein sogenanntes „virtuelles Baufenster“. Ebenso können bestehende Ruhebereiche oder nachbarschützende Belange eine Rolle spielen.

Dieses sogenannte Einfügungsgebot bedeutet vereinfacht gesagt, dass sich ein Vorhaben hinsichtlich seiner wesentlichen städtebaulichen Merkmale an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientieren muss. Ob dies der Fall ist, lässt sich regelmäßig nicht pauschal beantworten, sondern erfordert immer eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.

Gerade deshalb können einzelne planungsrechtliche Fragen häufig auch isoliert im Rahmen eines Bauvorbescheids geklärt werden. So kann beispielsweise gefragt werden:

„Ist die geplante Nutzungsänderung eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?“

Ein Bauvorbescheid kann somit bereits vor einer vollständigen Planung wichtige Rechtsfragen verbindlich klären.

Zur planungsrechtlichen Beurteilung kommen häufig weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen hinzu. Je nach Lage und Vorhaben können beispielsweise örtliche Satzungen – etwa Gestaltungs-, Stellplatz- oder Baumschutzsatzungen –, denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Vorgaben sowie Anforderungen an die Erschließung zu berücksichtigen sein.

Liegt ein Grundstück beispielsweise an einer Bundes- oder Landesstraße, sind unter Umständen straßenrechtliche Belange – etwa die Lage und Beschaffenheit der Zufahrt – zu prüfen. In anderen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich werden, beispielsweise eine wasserrechtliche Erlaubnis für eine Kleinkläranlage oder denkmalrechtliche Genehmigungen bei Bau- oder Bodendenkmälern.

Ob und welche dieser Anforderungen im konkreten Einzelfall zu prüfen sind, hängt stets von Lage, Art und Umfang des geplanten Vorhabens ab.

Warum sich viele Fragen nicht mit einem Blick ins Gesetz beantworten lassen

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sich die Antwort direkt aus dem Gesetz ergibt.

Tatsächlich enthalten zahlreiche Vorschriften unbestimmte Rechtsbegriffe wie beispielsweise „Einfügen“, „öffentliche Belange“ oder „Verunstaltung“, die im jeweiligen Einzelfall ausgelegt werden müssen.

Hinzu kommt, dass das öffentliche Baurecht nicht ausschließlich aus eindeutig formulierten Ja-Nein-Regelungen besteht. Je nach Rechtsgrundlage bestehen Beurteilungs- oder Ermessensspielräume. Deshalb müssen Gesetze, Rechtsprechung, Fachliteratur und die konkreten Umstände des Einzelfalls gemeinsam betrachtet werden.

Das erklärt zugleich, warum sich viele Fragen nicht pauschal beantworten lassen und weshalb eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde häufig sinnvoll ist.

Irrtum Nr. 2: „Auf dem Nachbargrundstück steht doch auch ein Haus.“

Auch dieser Schluss führt häufig in die Irre.

Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, hängt nicht allein davon ab, was sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen planungsrechtlichen Voraussetzungen sowie die Umstände des konkreten Einzelfalls.

Irrtum Nr. 3: „Das Gebäude wurde früher genehmigt.“

Eine vorhandene Baugenehmigung ist zweifellos ein wichtiger Anhaltspunkt.

Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede spätere Nutzung, jeder Umbau oder jede Erweiterung ebenfalls zulässig ist.

Gerade ältere Gebäude verfügen häufig über eine lange Genehmigungshistorie. Teilweise fehlen Unterlagen oder frühere Änderungen wurden nie genehmigt. Auch dies sollte vor einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Irrtum Nr. 4: „Der Makler hat gesagt, das müsste möglich sein.“

Makler leisten einen wichtigen Beitrag bei der Vermittlung von Immobilien. Verbindliche Aussagen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens können sie jedoch regelmäßig nicht treffen.

Dennoch verlassen sich Kaufinteressenten häufig auf Aussagen wie:

„Das müsste eigentlich genehmigungsfähig sein.“

Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, lässt sich jedoch regelmäßig erst nach einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Prüfung beurteilen.

Irrtum Nr. 5: „Mein Architekt wird das später schon klären.“

Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure verfügen selbstverständlich über umfangreiche Fachkenntnisse.

In der Praxis werden sie jedoch häufig erst beauftragt, nachdem das Grundstück bereits gekauft wurde oder der Kauf unmittelbar bevorsteht.

Gerade bei komplexen planungsrechtlichen Fragestellungen müssen aber auch erfahrene Planer zunächst die Bauakte, die Genehmigungshistorie sowie die konkreten örtlichen Gegebenheiten prüfen.

Irrtum Nr. 6: „Das klären wir dann mit dem Bauantrag.“

Aus meiner Sicht ist das häufig der entscheidende Fehler.

Wenn grundlegende planungsrechtliche Fragen erst im Genehmigungsverfahren geklärt werden, sind Kaufvertrag, Finanzierung und Planungsleistungen oftmals bereits erfolgt.

Stellt sich dann heraus, dass das gewünschte Vorhaben nicht oder nur eingeschränkt zulässig ist, lässt sich diese Situation häufig nicht mehr ohne erhebliche finanzielle Folgen korrigieren.

Verbraucherschutz beginnt vor dem Notartermin

Gerade beim Immobilienkauf besteht aus meiner Sicht eine Schutzlücke.

Viele Käufer investieren erhebliche Summen in ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie, ohne die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen ausreichend prüfen zu lassen. Häufig wird erst nach dem Kauf deutlich, dass gewünschte Nutzungen oder bauliche Veränderungen nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig sind.

Eine frühzeitige Klärung kann deshalb helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Dazu gehören insbesondere

• die Prüfung der planungsrechtlichen Situation,
• die Einsicht in die Bauakte,
• die Auswertung vorhandener Genehmigungen,
• die frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sowie
• bei Bedarf die Klärung einzelner Rechtsfragen durch einen Bauvorbescheid.

Lässt sich eine entscheidende Frage vor Abschluss des Kaufvertrages nicht rechtzeitig klären, kann – je nach Einzelfall – auch eine entsprechende vertragliche Gestaltung, beispielsweise durch aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, in Betracht kommen. Ob dies sinnvoll oder rechtlich möglich ist, sollte jedoch stets notariell und gegebenenfalls anwaltlich geprüft werden.

Fazit

Viele Probleme im Baurecht entstehen nicht erst mit dem Bauantrag, sondern deutlich früher – nämlich bereits beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Wer sich frühzeitig mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit seines Vorhabens beschäftigt, kann Risiken besser einschätzen und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden.

Denn die wichtigste Frage lautet häufig nicht:

„Wie möchte ich bauen?“

Sondern zunächst:

„Ist mein Vorhaben an diesem Standort überhaupt planungsrechtlich zulässig?“

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des jeweiligen Einzelfalls. Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, richtet sich nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den konkreten Gegebenheiten vor Ort.