„Brauche ich für mein Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung?“

Die Antwort lautet häufig: Es kommt darauf an.

Bereits ein Blick in § 61 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) zeigt, dass zahlreiche Vorhaben bauordnungsrechtlich verfahrensfrei sind. Dort ist geregelt, für welche baulichen Anlagen und Maßnahmen kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Doch genau an dieser Stelle entsteht häufig ein folgenschweres Missverständnis.

Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch zulässig

Viele Bauherren gehen davon aus, dass sie ein verfahrensfreies Vorhaben ohne weitere Prüfung errichten dürfen. Das ist jedoch häufig nicht der Fall.

Die Verfahrensfreiheit nach § 61 BbgBO bedeutet lediglich, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Alle übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen dennoch eingehalten werden.

Dazu gehören insbesondere:

• das Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch),
• örtliche Bebauungspläne,
• Abstandsflächen,
• Natur- und Denkmalschutz,
• wasserrechtliche Vorschriften,
• örtliche Satzungen,
• sowie weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen.

Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, hängt deshalb immer vom jeweiligen Einzelfall ab.

Besonders wichtig ist dabei folgender Grundsatz:

Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen sämtlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Verantwortung hierfür trägt grundsätzlich der Bauherr.

Im Zweifel lieber vorher nachfragen

Gerade wenn man sich mit dem öffentlichen Baurecht nicht regelmäßig beschäftigt, empfiehlt es sich, bereits vor Beginn der Planung Kontakt mit der zuständigen Genehmigungsbehörde aufzunehmen.

Häufig genügt bereits

• eine kurze E-Mail oder
• ein Anruf während der Sprechzeiten,

um erste Hinweise zum Verfahren oder zu den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu erhalten.

Eine solche Anfrage ersetzt zwar keine spätere behördliche Prüfung im Genehmigungsverfahren, kann aber helfen, unnötige Planungsfehler und Missverständnisse frühzeitig zu vermeiden.

Besonders wichtig vor einem Immobilienkauf

Dieser Hinweis gilt nicht nur für geplante Bauvorhaben.

Auch vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie sollte man sich frühzeitig über die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen informieren.

Viele Kaufinteressenten gehen selbstverständlich davon aus, dass

• vorhandene Gebäude rechtmäßig errichtet wurden oder
• sich ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebauen lässt.

Beides kann sich später als Irrtum herausstellen.

Gerade bei älteren Gebäuden kann es erforderlich werden, die rechtmäßige Errichtung vorhandener baulicher Anlagen nachzuweisen. Können entsprechende Genehmigungen oder andere Nachweise nicht erbracht werden, kann dies später erhebliche Schwierigkeiten verursachen.

Ebenso kommt es immer wieder vor, dass ein Grundstück zwar attraktiv erscheint, sich die gewünschte Bebauung aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben jedoch gar nicht oder nur eingeschränkt verwirklichen lässt.

Eine kurze Nachfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor dem Kauf kann deshalb viel Geld, Zeit und Ärger sparen.

Wann ist nun tatsächlich eine Baugenehmigung erforderlich?

Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Art und Umfang des Bauvorhabens,
• Nutzung des Gebäudes,
• Lage des Grundstücks,
• Festsetzungen eines Bebauungsplans,
• den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung,
• sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Eine pauschale Antwort gibt es deshalb nicht.

Die häufigsten Irrtümer

In der Praxis begegnen Bauaufsichtsbehörden immer wieder denselben Missverständnissen:

• „Genehmigungsfrei bedeutet automatisch zulässig.“
• „Der Nachbar hat das auch gebaut.“
• „Ein Bebauungsplan beantwortet alle Fragen.“
• „Kleine Bauvorhaben müssen nie geprüft werden.“
• „Bestandsgebäude sind automatisch legal.“

Keine dieser Aussagen trifft in dieser Allgemeinheit zu.

Fazit

Ob ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigt, lässt sich häufig nicht allein anhand seiner Größe oder Nutzung beurteilen.

Entscheidend ist stets das Zusammenspiel von Bauordnungsrecht, Bauplanungsrecht und den konkreten Gegebenheiten des jeweiligen Grundstücks.

Wer sich frühzeitig informiert und offene Fragen vor Beginn der Planung oder sogar bereits vor einem Immobilienkauf klärt, kann spätere Überraschungen häufig vermeiden.

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Quellen

• § 61 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) – Verfahrensfreie Bauvorhaben
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der jeweils geltenden Fassung
• Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere §§ 29–35 (planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben)