Die häufigsten Irrtümer vor dem Immobilienkauf
Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.
Umso erstaunlicher ist es, dass eine entscheidende Frage häufig erst nach dem Kauf gestellt wird:
„Darf ich dort überhaupt so bauen oder umbauen, wie ich es mir vorstelle?“
Aus meiner Erfahrung in der Bauaufsicht entstehen genau an dieser Stelle viele Missverständnisse – mitunter verbunden mit erheblichen finanziellen Folgen.
Irrtum Nr. 1: „Das Grundstück ist Bauland.“
Nicht jede als „Baugrundstück“ angebotene Fläche ist automatisch für jedes Bauvorhaben geeignet.
Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung in einem Exposé oder einer Anzeige, sondern die planungsrechtliche Situation. Je nach Lage können beispielsweise ein Bebauungsplan, § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) maßgeblich sein.
Bereits diese erste Einordnung entscheidet häufig darüber, welche Nutzung überhaupt in Betracht kommt.
Was bedeutet eigentlich „planungsrechtlich zulässig“?
Dieser Begriff begegnet Bauherren und Grundstückseigentümern immer wieder. Tatsächlich verbirgt sich dahinter jedoch nicht nur eine einzige Frage, sondern eine Vielzahl einzelner Prüfungen.
Liegt ein Grundstück beispielsweise im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), wird unter anderem geprüft,
- ob sich die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) einfügt,
- ob sich das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhe oder Anzahl der Vollgeschosse) einfügt,
- ob sich die Bauweise einfügt,
- welche Grundstücksfläche überbaut werden darf und insbesondere an welcher Stelle gebaut werden kann. Häufig ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung ein sogenanntes „virtuelles Baufenster“. Ebenso können bestehende Ruhebereiche oder nachbarschützende Belange eine Rolle spielen.
Dieses sogenannte Einfügungsgebot bedeutet vereinfacht gesagt, dass sich ein Vorhaben hinsichtlich seiner wesentlichen städtebaulichen Merkmale an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientieren muss. Ob dies der Fall ist, lässt sich regelmäßig nicht pauschal beantworten, sondern erfordert immer eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.
Gerade deshalb können einzelne planungsrechtliche Fragen häufig auch isoliert im Rahmen eines Bauvorbescheids geklärt werden. So kann beispielsweise gefragt werden:
„Ist die geplante Nutzungsänderung eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?“
Ein Bauvorbescheid kann somit bereits vor einer vollständigen Planung wichtige Rechtsfragen verbindlich klären.
Zur planungsrechtlichen Beurteilung kommen häufig weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen hinzu. Je nach Lage und Vorhaben können beispielsweise örtliche Satzungen – etwa Gestaltungs-, Stellplatz- oder Baumschutzsatzungen –, denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Vorgaben sowie Anforderungen an die Erschließung zu berücksichtigen sein.
Liegt ein Grundstück beispielsweise an einer Bundes- oder Landesstraße, sind unter Umständen straßenrechtliche Belange – etwa die Lage und Beschaffenheit der Zufahrt – zu prüfen. In anderen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich werden, beispielsweise eine wasserrechtliche Erlaubnis für eine Kleinkläranlage oder denkmalrechtliche Genehmigungen bei Bau- oder Bodendenkmälern.
Ob und welche dieser Anforderungen im konkreten Einzelfall zu prüfen sind, hängt stets von Lage, Art und Umfang des geplanten Vorhabens ab.
Warum sich viele Fragen nicht mit einem Blick ins Gesetz beantworten lassen
Viele Bauherren gehen davon aus, dass sich die Antwort direkt aus dem Gesetz ergibt.
Tatsächlich enthalten zahlreiche Vorschriften unbestimmte Rechtsbegriffe wie beispielsweise „Einfügen“, „öffentliche Belange“ oder „Verunstaltung“, die im jeweiligen Einzelfall ausgelegt werden müssen.
Hinzu kommt, dass das öffentliche Baurecht nicht ausschließlich aus eindeutig formulierten Ja-Nein-Regelungen besteht. Je nach Rechtsgrundlage bestehen Beurteilungs- oder Ermessensspielräume. Deshalb müssen Gesetze, Rechtsprechung, Fachliteratur und die konkreten Umstände des Einzelfalls gemeinsam betrachtet werden.
Das erklärt zugleich, warum sich viele Fragen nicht pauschal beantworten lassen und weshalb eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde häufig sinnvoll ist.
Irrtum Nr. 2: „Auf dem Nachbargrundstück steht doch auch ein Haus.“
Auch dieser Schluss führt häufig in die Irre.
Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, hängt nicht allein davon ab, was sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen planungsrechtlichen Voraussetzungen sowie die Umstände des konkreten Einzelfalls.
Irrtum Nr. 3: „Das Gebäude wurde früher genehmigt.“
Eine vorhandene Baugenehmigung ist zweifellos ein wichtiger Anhaltspunkt.
Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede spätere Nutzung, jeder Umbau oder jede Erweiterung ebenfalls zulässig ist.
Gerade ältere Gebäude verfügen häufig über eine lange Genehmigungshistorie. Teilweise fehlen Unterlagen oder frühere Änderungen wurden nie genehmigt. Auch dies sollte vor einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.
Irrtum Nr. 4: „Der Makler hat gesagt, das müsste möglich sein.“
Makler leisten einen wichtigen Beitrag bei der Vermittlung von Immobilien. Verbindliche Aussagen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens können sie jedoch regelmäßig nicht treffen.
Dennoch verlassen sich Kaufinteressenten häufig auf Aussagen wie:
„Das müsste eigentlich genehmigungsfähig sein.“
Ob ein Vorhaben tatsächlich zulässig ist, lässt sich jedoch regelmäßig erst nach einer planungs- und bauordnungsrechtlichen Prüfung beurteilen.
Irrtum Nr. 5: „Mein Architekt wird das später schon klären.“
Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure verfügen selbstverständlich über umfangreiche Fachkenntnisse.
In der Praxis werden sie jedoch häufig erst beauftragt, nachdem das Grundstück bereits gekauft wurde oder der Kauf unmittelbar bevorsteht.
Gerade bei komplexen planungsrechtlichen Fragestellungen müssen aber auch erfahrene Planer zunächst die Bauakte, die Genehmigungshistorie sowie die konkreten örtlichen Gegebenheiten prüfen.
Irrtum Nr. 6: „Das klären wir dann mit dem Bauantrag.“
Aus meiner Sicht ist das häufig der entscheidende Fehler.
Wenn grundlegende planungsrechtliche Fragen erst im Genehmigungsverfahren geklärt werden, sind Kaufvertrag, Finanzierung und Planungsleistungen oftmals bereits erfolgt.
Stellt sich dann heraus, dass das gewünschte Vorhaben nicht oder nur eingeschränkt zulässig ist, lässt sich diese Situation häufig nicht mehr ohne erhebliche finanzielle Folgen korrigieren.
Verbraucherschutz beginnt vor dem Notartermin
Gerade beim Immobilienkauf besteht aus meiner Sicht eine Schutzlücke.
Viele Käufer investieren erhebliche Summen in ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie, ohne die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen ausreichend prüfen zu lassen. Häufig wird erst nach dem Kauf deutlich, dass gewünschte Nutzungen oder bauliche Veränderungen nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig sind.
Eine frühzeitige Klärung kann deshalb helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Dazu gehören insbesondere
- die Prüfung der planungsrechtlichen Situation,
- die Einsicht in die Bauakte,
- die Auswertung vorhandener Genehmigungen,
- die frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sowie
- bei Bedarf die Klärung einzelner Rechtsfragen durch einen Bauvorbescheid.
Lässt sich eine entscheidende Frage vor Abschluss des Kaufvertrages nicht rechtzeitig klären, kann – je nach Einzelfall – auch eine entsprechende vertragliche Gestaltung, beispielsweise durch aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, in Betracht kommen. Ob dies sinnvoll oder rechtlich möglich ist, sollte jedoch stets notariell und gegebenenfalls anwaltlich geprüft werden.
Fazit
Viele Probleme im Baurecht entstehen nicht erst mit dem Bauantrag, sondern deutlich früher – nämlich bereits beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.
Wer sich frühzeitig mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit seines Vorhabens beschäftigt, kann Risiken besser einschätzen und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden.
Denn die wichtigste Frage lautet häufig nicht:
„Wie möchte ich bauen?“
Sondern zunächst:
„Ist mein Vorhaben an diesem Standort überhaupt planungsrechtlich zulässig?“
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des jeweiligen Einzelfalls. Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, richtet sich nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den konkreten Gegebenheiten vor Ort.
