Hinweis: Dieser Beitrag bezieht sich auf den Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz). Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels ist das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen. Aussagen beziehen sich daher auf den vorliegenden Gesetzentwurf und die dazu veröffentlichten Stellungnahmen.
Deutschland muss schneller, einfacher und günstiger bauen. Der Gebäudetyp E (das „E“ steht für „einfach“) soll dazu einen wesentlichen Beitrag leisten. Weniger technische Standards, mehr Vertragsfreiheit, niedrigere Baukosten und am Ende bezahlbarer Wohnraum, so das politische Versprechen.
Doch wer den Gesetzentwurf und seine Begründung aufmerksam liest, stößt auf eine andere Entwicklung. Vieles spricht dafür, dass hier nicht in erster Linie Bürokratie abgebaut wird, sondern Verantwortung und Haftungsrisiken schrittweise vom Staat auf Bauherren, Entwurfsverfasser und Unternehmer verlagert werden.
1. Das Scheinargument: Verzichten auf „Sonderkomfort“
In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es:
„Zahlreiche anerkannte Regeln der Technik beziehen sich aber nicht auf sicherheitsrelevante Aspekte und sind auch für ein gutes Wohnen nicht zwingend notwendig.“
Diese Aussage bildet eine der zentralen Begründungen für den Gebäudetyp E.
Das Problem: Der Gesetzgeber lässt offen, welche anerkannten Regeln der Technik damit konkret gemeint sind.
Dabei sind die anerkannten Regeln der Technik keineswegs bloße Komfortempfehlungen. Sie beruhen auf jahrzehntelanger technischer Erfahrung und betreffen unter anderem den Brand-, Schall-, Wärme- und Feuchteschutz sowie die Dauerhaftigkeit von Bauwerken. Natürlich kann darüber diskutiert werden, ob jede technische Regel in jedem Einzelfall erforderlich ist. Doch gerade dann müsste der Gesetzgeber klar benennen, welche Standards künftig entbehrlich sein sollen und weshalb.
Genau diese Differenzierung fehlt.
2. Die Klatsche vom Bundesgerichtshof
Besonders bemerkenswert ist die Stellungnahme des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs – also des Senats, der das private Baurecht höchstrichterlich prägt.
Die Richter stellen klar, dass Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik bereits heute rechtlich möglich sind. Voraussetzung ist lediglich, dass der Auftraggeber umfassend über die Folgen aufgeklärt wird und der Abweichung bewusst zustimmt.
Darüber hinaus äußert der Bundesgerichtshof erhebliche Zweifel am Gesetzentwurf selbst. Nach Auffassung des Senats verkennt dieser den werkvertraglichen Mängelbegriff.
Damit stellt sich zwangsläufig die Frage:
Welches rechtliche Problem löst der Gebäudetyp E eigentlich, wenn rechtssichere Abweichungen bereits heute möglich sind?
Eine überzeugende Antwort darauf bleibt der Gesetzentwurf schuldig.
3. Fiktive Vertragsfreiheit für Laien
Befürworter des Gebäudetyps E verweisen regelmäßig auf eine größere Vertragsfreiheit.
Doch Vertragsfreiheit funktioniert nur zwischen Vertragspartnern, die die Tragweite ihrer Entscheidungen überblicken können.
Gerade private Bauherren bauen häufig nur einmal im Leben. Sie können in aller Regel weder beurteilen, welche langfristigen Folgen ein reduzierter Schallschutz oder konstruktive Vereinfachungen haben, noch welche Auswirkungen sich Jahre später auf Nutzung, Instandhaltung oder den Wiederverkaufswert ergeben können.
Die propagierte Vertragsfreiheit droht damit zur bloßen Fiktion zu werden. Wer die technischen und wirtschaftlichen Konsequenzen seiner Entscheidung nicht realistisch einschätzen kann, trifft zwar formal eine freie Entscheidung. Tatsächlich fehlt ihm jedoch häufig die notwendige Entscheidungsgrundlage.
4. Der verdeckte Systemwechsel
Der Gebäudetyp E ist kein isoliertes Reformprojekt. Er ist Teil einer politischen Entwicklung, die unter dem Schlagwort „Bürokratieabbau“ immer mehr staatliche Verantwortung auf private Beteiligte verlagert. Gemeinsam mit erweiterten Genehmigungsfreistellungen, reduzierten behördlichen Prüfprogrammen und einer vielfach unausgereiften Digitalisierung zeichnet sich ein grundlegender Systemwechsel im Bau- und Genehmigungsrecht ab.
Die Verantwortung verschwindet nicht. Sie wird systematisch von der präventiven staatlichen Kontrolle auf Bauherren, Entwurfsverfasser und Unternehmer verlagert.
Dabei gerät leicht in Vergessenheit, warum viele dieser Prüfungen überhaupt eingeführt wurden: Sie dienen nicht dazu, Bauvorhaben unnötig zu erschweren, sondern sollen Konflikte und Schäden möglichst verhindern, bevor sie entstehen.
Weniger präventive Kontrolle bedeutet deshalb nicht automatisch weniger Bürokratie.
Sie kann ebenso dazu führen, dass sich Konflikte lediglich zeitlich verlagern – in Bauüberwachungen, nachträgliche Nutzungsuntersagungen, Nachbarschaftsstreitigkeiten oder langwierige Gerichtsverfahren.
5. Digitalisierung ersetzt keine Verwaltungsreform
Auch die Digitalisierung wird häufig als Beleg für den Bürokratieabbau angeführt.
Aus meiner Sicht wird dabei Ursache und Wirkung verwechselt.
Digitalisierung ersetzt weder funktionierende Verwaltungsprozesse noch eine durchdachte Organisationsstruktur. Wer fehlerhafte oder unstrukturierte Abläufe lediglich digital abbildet, baut keine Bürokratie ab, er digitalisiert sie.
Die Erfahrungen mit dem Virtuellen Bauamt zeigen aus meiner Sicht genau dieses Problem. Fehlende Plausibilitätsprüfungen, unzureichende Datenstrukturen und zusätzliche Rückfragen führen nicht automatisch zu schnelleren Verfahren. Der Aufwand verschwindet nicht. Er verlagert sich auf die Bauaufsichtsbehörden und die am Verfahren Beteiligten.
Digitale Verfahren können Verwaltungsabläufe erheblich verbessern. Sie sind jedoch kein Ersatz für funktionierende Prozesse.
6. Wer trägt künftig das Risiko?
Der Gebäudetyp E wird häufig als Beitrag zu kostengünstigerem Bauen dargestellt.
Wesentlich seltener wird darüber gesprochen, wer die Folgen trägt, wenn sich vereinfachte Lösungen Jahre später als problematisch erweisen.
Haftungsfragen entstehen oft erst lange nach der Fertigstellung eines Gebäudes. Dann geht es nicht mehr um politische Leitbilder, sondern um Baumängel, Sanierungskosten, Versicherungen und gerichtliche Auseinandersetzungen.
Je stärker sich der Staat aus präventiven Prüfungen zurückzieht, desto größer wird die Verantwortung der privaten Beteiligten. Für Bauherren bedeutet das ein höheres wirtschaftliches Risiko. Für Entwurfsverfasser und Unternehmer wächst zugleich das Haftungsrisiko.
Ob dadurch tatsächlich kostengünstiger gebaut wird oder lediglich die finanziellen Folgen möglicher Fehlentscheidungen anders verteilt werden, bleibt abzuwarten.
Zentrale Fragen: Weniger Vorschriften – mehr Risiko?
Der Gebäudetyp E verfolgt ein nachvollziehbares Ziel: Bauen soll einfacher, schneller und günstiger werden.
Ob der vorliegende Gesetzentwurf dieses Ziel tatsächlich erreicht, erscheint jedoch zweifelhaft.
Er beantwortet zentrale Fragen nicht:
- Welche anerkannten Regeln der Technik sollen künftig tatsächlich entbehrlich sein?
- Warum ist ein neues Gesetz erforderlich, wenn Abweichungen bereits heute rechtlich möglich sind?
- Wie sollen private Bauherren die langfristigen Folgen ihrer Entscheidungen realistisch einschätzen?
- Wird Bürokratie tatsächlich abgebaut – oder werden Verantwortung und Haftungsrisiken lediglich neu verteilt?
Aus meiner Sicht besteht die eigentliche Gefahr deshalb nicht darin, dass künftig einfacher gebaut wird.
Die eigentliche Gefahr besteht darin, dass unter dem Schlagwort „Bürokratieabbau“ ein schleichender Systemwechsel stattfindet. Verantwortung verschwindet nicht. Sie wird verlagert. Weg von der präventiven staatlichen Kontrolle, hin zu Bauherren, Entwurfsverfassern und Unternehmern.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz – Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)
(Regierungsentwurf, Referentenentwurf, Gesetzesbegründung, Synopse und Verbändestellungnahmen) - Regierungsentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz (PDF)
- Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz (PDF)
- Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz zum Gebäudetyp E
- Pressemitteilung des BMJ zum Referentenentwurf (29.07.2024)
- Pressemitteilung des BMJ zum Regierungsentwurf (06.11.2024)
- Stellungnahme des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz) (abrufbar über die Gesetzgebungsunterlagen des BMJ).
- Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
(insbesondere § 67 BbgBO – Abweichungen) - Musterbauordnung (MBO) der Bauministerkonferenz
(Grundlage für § 67 MBO)
